몸값 높아진 주거용 오피스텔… 나도 임대사업 해볼까

전용면적 60㎡ 이하ㆍ5년이상 임대땐 취득세 면제 주거지 시군구청 주택과에 잔금지급일 이전에 등록해야

●시작은 어떻게?

수익형 부동산 등 각종 주택 공급이 이어지면서 주택임대사업에 대한 기대감도 높아지고 있다. 지난 4월께부터는 오피스텔이 임대주택으로 포함돼 주택임대사업의 범위도 확대됐다. 지난해의 경우, 전국의 임대사업자가 3만9326명으로 전년 대비 13.9% 증가할 정도로 주택임대사업이 새로운 부동산 사업으로 각광을 받고 있다.

편집자 주

▲주택임대사업의 종류=주택임대사업은 보통 4가지로 분류된다. 먼저 매입 임대주택사업의 경우, 국내인 또는 국내법인이 2가구 이상의 주택을 매입해 임대를 하면 누구나 임대주택사업자가 될 수가 있다. 다만, 국민주택 규모이하의 주택에만 세제혜택이 집중돼 있어 세제혜택을 바라고 임대사업을 하려는 경우 해당 임대사업이 혜택을 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다.

공공건설 임대주택사업은 국가 또는 지자체 재정으로 건설한 주택을 임대하는 사업이다. 민간건설 임대주택사업은 민간건설업체 또는 개인 자본에 의한 건설한 주택을 임대하는 사업을 말한다. 그러나 20세대 이상은 사업계획승인이 필요하기 때문에 개인은 건축허가만으로 지을 수 있는 2~19세대 이하만 가능하다. 일반임대사업은 주택을 대상으로 하는 임대사업이 아닌 기타 부동산 임대사업을 의미한다. 주택임대사업에 제공되는 혜택은 전혀 없으며 임대주택사업자 등록을 할 수 없고 부동산 소재지 관할 세무서에 사업자등록만을 할 수 있다. 세제 혜택이 없어 대부분 소규모의 경우 세무서에 신고없이 임대사업을 한다.

▲주택임대사업의 세제 혜택은=주택임대사업에 나서기 전에 세제 혜택에 대해 살펴봐야 한다. 우선 전용면적 60㎡(약18평)이하ㆍ5년이상 임대한 경우에만 취득세가 면제된다. 기존주택이나 다가구주택 등은 제외된다. 공동주택을 신축하거나 최초로 분양받은 경우에만 취득세 감면이 가능하다. 임대사업자가 거주하는 기존주택에 대해 3년이상 보유기간과 9억원 이하인 요건이 맞는다면 1세대 1주택자와 같이 양도세가 비과세된다. 법인의 경우에는 30% 추가 과세가 면제된다. 3년이상 주택 보유시 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

재산세의 경우, 전용 40㎡이하 5년이상임대는 면제, 전용 60㎡이하는 50% 감면, 전용 85㎡이하는 25% 감면, 건설임대주택의 경우 145㎡이하일 때 25% 감면된다.임대주택의 경우 종합부동산세는 부과되지 않는다.

소득세에서 전세보증금 가세제도는 3주택 이상 보유자 가운데 전세보증금 합계가 3억원 초과분의 60%의 이자상당액만큼 수입금액에 산입, 간주해 임대료로 계산한다. 하지만 서민주거 안정을 위한 소형주택(전용 85㎡이하, 기준시가 3억원이하)은 전세보증금에 대한 소득세 과세대상에서 3년간 제외된다.(2013년 12월 31일까지 한시적용)

▲주택임대사업자 등록은 어떻게=우선 거주지(주소지) 시군구청 주택과(처리기간5일)에 반드시 잔금지급일 이전에 등록해야 한다. 취득 후 임대주택자사업 등록시에는 취득세 감면이 되지 않기 때문이다. 또 반드시 표준임대차계약서(임대주택법 제32조2항에 표시된 내용을 기재)양식을 사용해서 임대차계약을 체결해야 한다. 이 때 필요한 서류는 표준임대차계약서 원본과 임차인 주민등록등본이다.

취득세 감면도 신청해야 한다. 물건지 시군구청 세무과에 취득일로부터 30일 이내에 신청해야 하며 세액감면 신청서, 임대사업자등록증 등의 서류가 필요하다.

이와 함께 물건지 시군구청 주택과에 임대조건을 신고해야 한다. 임대신고는 물건지 세무서 재산과(임대개시 3개월 이내)에서 표준임대차계약서 사본, 임차인 주민등록 등본, 임대사업자 등록증 사본 등을 구비해 신고하면 된다.

또 이같은 주택임대사업을 하기 위해서는 충분히 확인해야 할 요건도 많다. 국민연금과 건강보험료의 경우, 직장가입자는 보험료에 변동이 없지만, 지역가입자는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다는 점을 알아야 한다. 임대사업등록후 5년간은 개인적인 이유로 취소할 수 없으며, 이를 위반하면 그동안 적용된 세제감면금액을 다시 납부해야 한다.

임대사업용 주택이 아닌 주택을 월세로 임대할 경우 1주택(단, 1주택자는 예외가 있음)을 임대해도 주택임대소득으로 과세가 된다. 또 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인(공시지가 3억원 이하이며, 전용면적 85㎡이하는 2013년 3월 31일까지 주택수에서 제외) 경우, 간주 임대료에 대해 주택임대소득이 과세된다.

이경태 기자 biggerthanseoul@