'동기의 착오' 인정 땐 계약취소

분양계약 체결시 신중 기해 입주시 피해 줄여야

[바로보는 부동산 분쟁] 4. 선분양 아파트의 조망권

▲ 박유석 혜천대 부동산학과 외래강사

우리나라 아파트 시장은 대부분 선분양제도를 채택하고 있다. 즉 아파트 분양을 견본주택이나 조감도 등을 통해 완성이 되기 전에 분양을 받은 뒤 완성이 되면 입주를 한다. 선분양제도에서는 분양시기와 입주시기가 다르기 때문에 주변여건의 변화가 발생할 수 있다. 분양자가 이런 상황을 미리 알고 이를 수분양자에게 고지하지 않았다거나 거짓말한 경우라면 사기에 의한 의사표시취소로 계약을 무효화할 수 있겠지만, 분양자도 알지 못하는 예기치 않은 상황변동 때문이라고 한다면 분양계약을 무효로 돌릴 수 있는지를 판단하기는 쉽지 않다. 바로 민법 제109조의 착오에 의한 의사표시취소, 특히 계약을 체결하게 된 '동기'에 있어서의 착오 문제라고 할 수 있다.

이같은 착오로 인한 분양계약취소를 인정한 판례로는 2007년 의정부지방법원의 판결을 들 수가 있다.

판결에서 재판부는 “원고가 이 사건 계약 당시 조망권과 일조권이 보장될 줄 알고 계약을 체결하였다는 것은 이른바 '동기의 착오'다”며 “동기의 착오가 법률행위의 내용의 주요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고, 의사표시의 해석상 그 동기가 법률행위의 내용으로 편입되어 있다고 인정돼야 한다”고 말했다.

재판부는 또 “그것이 법률행위의 중요한 부분을 이루는 것이어야 한다”고 전제했다.

이 경우, 원고와 피고 모두 아파트 전면에 또다른 건물이 건축예정이라는 것을 알고 있었으나 그 층수가 7층이라는 점을 인식했다.

10층인 이 사건의 아파트가 9층에 비해 분양가가 높게 책정됐으며 피고들의 광고전단에 '그림 같은 전망이 365일 펼쳐지는 곳'라는 문구가 포함되기도 했다. 피고들이 이 사건 아파트를 분양하면서 층수와 창문이 나 있는 방향에 따라 분양대금을 다르게 책정한 점도 드러났다.

이 사건의 아파트는 앞의 건물로 인해 천공률이 0%, 조망침해율이 100%에 이르는 등 창문으로 통한 조망이 사실상 불가능해 매수 동기의 착오라고 해도 무방하다.

위 법원의 판시는 '조망권'이 계약에 직접적인 영향을 미치는 것이 아니며 '조망권'은 반사이익에 불과하다는 기존의 판례와는 차이가 있다. 그러나 '조망권'이 계약 체결시 명확하게 영향을 미쳤다는 해석이다. 수분양자의 입장에서는 분양시 이러한 점을 인지하고 계약에 나선다면 입주시 발생하는 피해를 줄일 수 있을 것이다.