임대주택 우선변제권 확인해야

소액임차인, 배당금액 적거나 없다면 못받을수도

[바로보는 부동산 분쟁] 3. 주택 경매

▲ 이영구 지지옥션 대전지부 팀장

경제가 어려워지면서 임대로 거주하고 있는 주택이 갑자기 경매로 나오는 경우가 있다. 소중한 재산과 행복한 가정의 터전을 지키려면 기본적인 내용들은 알고 있어야 피해를 예방할 수 있다.

주택임대차 보호법에서 전입신고와 확정일자를 받으면 최우선 변제를 받을 수 있다. 하지만 모든 경우에 적용되는 것은 아님을 알아야 한다.

소액임차인은 대지가 경매에 나오더라도 대지 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 하지만 말소 기준이 되는 근저당권이 건물이 들어서기 전 대지에 설정된 것이라면 그렇지 않다.

대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는데 낙찰대금에서 최우선변제금액을 배당해달라는 건의 소송을 살펴보도록 하자.

이 소송에서는 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법에 따라 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등이 인정된다.

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다.

하지만 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이다.

저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대될 수도 있다.

결국, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 봐야 한다.

이러한 판결은 임대를 들어갈 경우에는 꼭 건물등기부등본과 토지등기부등본을 열람해서 선순위 근저당권이 설정돼 있는지를 살펴보고, 혹 토지의 근저당 설정이 건물과 다르게 먼저 설정된 것인지도 살펴봐야 한다는 점을 경고하고 있다.

따라서 일반적으로 경매가 진행되면 소액임차인의 우선 변제권 청구 시 여타의 권리에 비해 우선변제를 받을 수 있다. 하지만 배당받을 금액이 없거나 적은 경우에는 소액임차금액보다 적은 금액을 배당 받거나 아예 받지 못할 수도 있다는 점을 알고 있어야 한다.