수익형 원룸투자 노하우, 소액투자? 대박수익!

유흥가 밀집지역 단기수익에 좋아… 경기침체 대비 공실률 10% 항상 염두에 둬야

은행 예금금리만으로는 만족할만한 수익을 창출할 수 없음에 따라 수익형 부동산으로 시선을 옮기는 투자자들이 늘고 있다.

뿐만 아니라 세종시, 내포신도시 등 개발 호재에 따라 이주하는 공공기관 종사자를 타깃으로 한 소규모 주택 수요가 늘면서 수익형 원룸 투자는 증가세를 보이고 있다.

일부에서는 '월 15%이상의 수익률을 거둘 수 있다'는 감언이설로 투자자들을 현혹시키기도 한다. 그런 만큼 원룸 투자에 나서기 전 그 가치와 수익성과의 상관관계를 먼저 따져보는 것이 중요하다.

▲단독주택인 원룸을 찾아라=일반적으로 원룸은 대부분이 단독주택에 많이 분포한다. 단독주택의 경우, 3층까지 건축할 수 있고 여기에는 다중주택과 다가구주택이 포함돼 있다. 다중주택은 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 건물 연면적이 330㎡ 이하고, 3층 이하인 주택이다.

다가구 주택은 한 동에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 만든 단독 주택이다. 현행법에 의하면, 3개 층 이하로 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다.

▲원룸의 건폐율과 용적률=토지는 건폐율과 용적률에 따라 가격이 달라진다. 일반적으로 토지가격을 용적률로 나누면 실제 건축물에 투입된 평당 가격을 산출할 수 있다.

3.3㎡당 700만원의 토지가 있을 때 가설계를 할 경우, 용적률이 200%가 나오면 350만원으로 건축할 경우 평당 350만원에 실제 매입한 것이 된다. 350만원에 실 매입했다면 가격에 최근의 건축비용을 평당 300만원이 소요된다고 가정하게 되면 3.3㎡당 650만원이 순수 투자됐다고 보면 된다.

▲원룸의 투자 분석은 이렇게=다중이나 다가구 단독주택은 3개층만 허용되므로 도시지역 건폐율이 60%이면 용적률이 180%가 최대로 건축할 수 있는 면적이 된다. 이때 토지면적과 건폐율대비 용적률을 최대치에 못 미치는 경우는 그만큼 감가해야 한다.

진북방향에 일조권, 접면도로의 건축선 제한 등으로 2층만 건축할 수 밖에 없는 경우, 건폐율은 60%로 다 활용하더라도 용적률은 120%만 건축했기 때문에 그만큼 토지의 이용률이 낮아져 인근의 토지보다 약 20%정도를 감가해서 평가해야 한다.

감가한 뒤 가격산정을 할 때 주의할 점은 지하층은 연면적에는 포함되나 용적률에는 포함되지 않는다는 것이다. 진북방향은 일조권에 해당되므로 용적률을 다 찾기 위해서는 도로가 북쪽에 있고 접면도로가 넓을수록 좋은 조건을 갖춘 토지라고 볼 수 있다.

▲경매통한 원룸건물도 살펴봐야=경매에서 원룸은 아파트나 상가에 비해 선호도가 낮아 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰을 받을 수 있다. 그러나 세입자 관계에 대한 권리분석은 필수다. 원룸건물을 경매로 낙찰 받아 처분하기를 원할 경우, 비교적 적은 비용으로도 리모델링해 기존에 받던 임대료보다 월 임대료를 더 높게 받으면 전체 건물가격이 고평가돼 단기수익을 거둘 수가 있다.

단기수익을 올리기 위해서는 경매대상 원룸건물이 유흥가 밀집지역에 위치한것을 선택해야 한다. 이 지역은 단기간에 높은 임대료의 세입자를 유치하기가 쉽기 때문이다.

▲원룸 투자의 리스크=원룸 투자에 있어 리스크도 충분히 따져봐야 한다. 우선 공실률을 염두에 둬야 한다. 통상적으로 원룸 임대를 하게 되면 경기가 좋을 때는 대부분 공실이 없지만 경기가 안좋을 경우에는 공실률이 증가하게 된다. 10% 가량의 공실률은 항상 염두에 둬야 한다.

원룸 투자시 월세 부분에 대한 국민 연금, 의료보험, 종합 부동산세, 주택세 등을 납부해야만 한다. 기존 대비 평균적으로 월 20만원 정도를 추가로 지출해야 한다고 생각하면 된다. 수리비 역시 만만찮다. 건물 사용으로 건물 노후화에 대한 수리가 필요할 경우가 많기 때문이다. 불량 세입자에 대한 리스크도 충분히 감안해야 한다. 월세를 내지 않고 보증금으로 충당한 뒤 도주하는 경우도 있기 때문이다. 이 경우에는 명도 소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있지만 걸리는 시간과 비용에 오히려 골머리를 앓는 경우가 많다.

원룸 세대 중 수익률을 높이기 위해 준공 이후 불법적으로 세대를 증가시킨 경우도 많다. 이 경우 불법 건축물에 대한 과태료를 부과할 수도 있다.

지역의 한 공인중개사는 “수익형 부동산에 대한 관심이 뜨거운 가운데 기존의 원룸 투자 역시 한번쯤은 해보는 것도 좋다”며 “하지만 무조건 수익률이 높다고 볼 수도 없기 때문에 주변 환경을 충분히 살펴봐야 할 것”이라고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@