소유권ㆍ지상권 등 변동 생길경우 반드시 등기해야

[알기쉬운 부동산 상식]부동산등기란

부동산 투자에 앞서 가장 기본적으로 가장 먼저 살펴볼 게 부동산 등기다. 부동산등기제도는 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 기재하도록 공시하는 제도를 말한다.

누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있는데, 이를 통해 해당 부동산의 지번을 비롯해 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 가압류 등의 권리관계를 알 수가 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위해서는 등기가 돼야만 그 효력이 생긴다.

부동산 등기사항에서 현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉 부동산물권에 해당한다. 하지만 부동산물권 가운데 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리여서 등기를 해야 할 권리로 보기는 어렵다. 부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리를 살펴보면, 소유권을 포함해 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이 해당된다.

또한 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산 환매권을 들 수 있다.

이같은 권리가 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸 등의 변동이 생길 경우에 반드시 등기를 해야 하는 것이다.

여기에서 부동산 등기 종류를 보면, 우선 설정은 당사자간의 계약에 의해 새로이 소유권 이 외의 권리를 창설하는 것이다. 보존은 미등기의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위해 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있다.

이전은 어떤 자에게 귀속돼 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 의미한다. 소유권뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정된다는 얘기다.

변경은 권리의 내용변경(권리의 존속기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경외에 부동산표시의 변경이나 등기명의인 표시의 변경 등을 포함한다. 소멸은 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인해 없어지는 것을 말한다. 처분의 제한은 소유권자나 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것이다. 공유물의 분할 금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 이에 해당된다.

이경태 기자