'저평가 부동산' 높이 멀리봐야 보인다

도시개발 흐름따라 수익률 큰 차이… 추가성장 등 따져야 소형 상가가 대세, 활성화 여부에 프리미엄 이점까지

●소자본으로 시작하는 부동산 재테크

부동산 투자에서 성공전략을 살펴보면 그리 복잡하지 않다는 것을 알 수 있다. 대부분의 투자 고수들은 저평가된 부동산을 저렴한 비용으로 매입해 가치를 높여 판다. 또 많은 자금을 들이는 것보다는 적은 자금으로 소형 상가를 매입하는 전략을 통해 재테크에 나선다. 본보는 성공적인 투자를 위해 좋은 부동산을 고르는 방법을 살펴보기로 한다.

<편집자 주>

▲저평가된 부동산을 노려라=일단 장기적으로 호재가 발생되는 지역에서 가격이 낮게 평가된 부동산을 찾아야 한다. 이같은 호재는 지역사업 등으로 조금씩 변화가 생긴다. 또한 개발이 완료되기까지는 몇 해의 시간이 걸리기도 한다. 장기 개발 호재를 파악하기 위해서는 일단 인근 공인중개사나 주민들에게서 알아낼 수가 있다. 이들의 개발 관심거리가 바로 개발 호재이기 때문이다.

지역의 미래 개발 가능성을 알아보기 위해서는 도시의 완성도나 추가 성장의 가능성, 택지개발 등을 따져보면 된다. 문화 복지시설은 물론, 신규 아파트 단지의 배치, 개발계획 등에 대한 정보 역시 확보하는 방법도 좋다.

이를 통해 도시개발의 흐름을 눈여겨 봐야 한다.

신도시 개발 또는 택지지구 개발 등은 그동안 인기가 없었던 지역이 새롭게 개발돼 투자자들의 관심을 받기 일쑤다.

이러한 개발 흐름에 따라 투자수익률이 큰 차이을 보이기 때문에 이 점을 절대 놓쳐서는 안된다. 개발지역에 투자할 때는 멀리보고 개발 진행 여부를 따져야 한다. 부동산투자는 곧 미래에 대한 투자다. 현재는 별 볼일 없어 집과 땅값이 하향 안정화돼 있고 거래자체가 거의 없더라도 지역 개발에 대한 기대가 높다면 상황이 크게 달라진다. 주변이 대기업, 국가 및 지방산업단지, 제조업과 같은 노동집약적 공장이 들어오는 지역은 투자가치가 다르다. 향후 인구 유입이 수반돼 투자가치가 지속적으로 높아진다.

저평가된 부동산을 찾을 때는 '묻지마 호재'를 충분히 걸러내는 동시에 투자의 '안전' 원칙을 지켜야 한다. 향후 부동산 경기 침체가 장기화되면 당분간 시장을 자극할 만한 특별한 호재가 많지 않다는 점에 유의해야 한다. 과거 부동산 가격 급등기에는 지역의 개발호재 하나만으로 매매가 상승으로 이어졌지만 앞으로 하락기에 접어들면 처분조차 곤란한 애물단지가 될 수 있다. 따라서 호재가 있어 저평가된 부동산이라도 묻지마 보다는 신중한 분석을 바탕으로 한 투자전략이 필요하다.

▲지역의 대표 소형상가가 대세=아파트 임대보다는 상가 임대가 최근에는 수익률이 높다. 아파트를 여러 가구 보유하기에는 세금 등 다양한 제한에 부담이 높기 때문에 상가 투자로 방향을 전환하는 것도 나쁘지 않다.

상가는 생계형 또는 영업용 부동산이기 때문에 취득에 따른 제한이 없고 월세수익이 월등히 높다. 또 상가 활성화 여부에 따라 투자자가 프리미엄까지 챙길 수 있다는 점 역시 이점이다.

대규모 쇼핑시설이나 복합 테마상가는 1억원 안팎의 종잣돈으로도 소형 상가를 분양 받을 수 있어 초기에 많은 금액을 들이지 않아도 된다. 분양초기에 상권이 미성숙된 택지개발지구 내 상가나 목 좋은 대형 쇼핑몰에 투자하면 지역개발이 이루어지는 시점부터 임대료와 권리금이 높아져 높은 임대수익을 거둬들일 수 있다.

하지만 상가의 경우, 리스크도 충분히 염두에 둬야 한다. 상가활성화가 되지 않으면 상권전체가 슬럼화돼 투자 수익을 얻을 수 없게 되는 경우도 있기 때문이다.

소형 상가를 고를 땐 될 수 있으면 입지여건과 규모, 상가활성화 가능성 여부를 따져봐야 한다.

최대한 그 지역 대표상가를 고르는 게 상책이다. 중소규모의 상가는 사업주체의 마케팅 능력과 관리부재로 쉽게 경쟁력을 잃을 수 있기 때문이다. 해당 지역을 대표하는 상가는 인지도가 높아 매출이 크게 올라 투자자로부터 큰 이익을 남겨줄 가능성이 크다.

이와 함께 될 수 있으면 '선 임대 후 분양'상가를 고르는 게 안전하다. 터파기 공사 상태에서 미리 분양하는 상가에 비해 이미 다 지어져 영업하고 있는 상태에서 새로운 투자자에게 소유권을 넘겨주기 때문에 시행사의 부도염려가 없다. 기존 임차인들이 이미 영업을 하고 있어서 잔금을 치른 후 소유권 등기를 마치면 바로 월세수익이 발생하는 점도 투자의 매력도를 높인다. 이같은 소형 부동산에 투자를 하는 데는 경기의 부침을 덜 타기 때문이라는 얘기도 있다. 부동산 투자환경은 정책이나 경제적 변수에 따라 조정을 잘 받기 때문에 소액 여유자금 보유자는 미리 상가투자에 관심을 기울이면 좋다.

한 부동산 관계자는 “좋은 부동산을 고르는 것은 예나 지금이나 쉬운 일은 아니다”라며 “하지만 주변의 개발 정보를 최대한 확보하고 무리하지 않는 한도 내에서 투자를 한다면 실패하지는 않을 것”이라고 말했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@