될성부른 소형… 월세 수요많은 떡잎을 찾아라

가치 커지는 소형평형 투자기대 높여 지하철역ㆍ톨게이트 주변지역 주시를

●뜨는 임대주택사업 투자성공 열쇠는…

최근 들어 세종시 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 일단 전매를 통한 프리미엄을 얻으려는 수요가 몰려들었기 때문이지만, 한편으로는 임대사업자들 역시 투자의 기회를 엿보고 있기 때문이기도 하다. 이같은 수익형부동산은 오피스텔이나 도시형생활주택으로 원ㆍ투룸 형식의 규모이며 전ㆍ월세를 통해 은행의 예금금리보다 많은 수익에 대한 기대감도 커지고 있다. 이런 분위기 속에서 일반인 또한 임대주택사업을 해보려는 움직임이 나타나고 있다. 재테크 포털인 모네타에서 소개하고 있는 임대주택사업에 대해 알아본다. <편집자 주>

▲임대주택사업이란=정부는 주택임대시장을 활성화하기 위해 2000년 4월에 임대주택법 시행령을 개정, 5가구 이상 매입시 임대주택사업이 가능하던 것을 2가구 이상을 매입해 임대사업을 하는 경우도 각종 세제감면 등의 혜택을 누릴 수 있게 했다.

임대주택사업은 크게 건설임대사업과 매입임대사업으로 분류할 수 있는데 건설임대사업은 국가나 자방자치단체의 재정이나 민간건설업체 또는 개인 자본으로 건설해 임대하는 경우다. 매입임대사업은 개인이 매매에 의해 소유권을 취득, 임대를 하는 경우를 말한다.임대주택사업 자격은 국내 거주자 또는 해외거주자로서 우리나라 국민이면 누구나 된다. 대상주택은 주택 규모 및 형태에 대한 제한은 없다.

▲임대주택사업의 장점=임대주택사업의 최대 장점은 세제혜택이다. 주택을 살때 물어야 하는 취득세, 등록세와 되팔때 과세하는 양도소득세를 감면해 주는 등 세제혜택이 임대주택사업의 가장 큰 매력이다. 전용면적 59.5㎡(18평) 이하 주택을 신축하거나 분양 받아 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세가 전액 면제된다. 전용면적 59.5㎡ 이상 85㎡(25.7평) 이하의 주택은 취득세와 등록세가 25% 감면된다.

단, 취득 후 5년 이상 임대해야만 감면세액을 추징 당하지 않는다. 2001년 말까지 전용면적 85㎡ 이하의 신축된 주택을 2채 이상 가지고 5년 이상 임대사업을 하면 양도소득세를 100% 면제 받는다.

임대주택사업의 장점으로 안정적인 임대수입과 주택가격상승에 따른 고정자산가치의 상승을 들 수 있다. 안정적인 임대수입을 올리기 위해서는 역세권지역이나 도로교통이 원활한 지역의 주택을 택하고, 월세 수요가 많은 곳을 골라야 한다. 또한 향후 집값 상승 전망이 좋거나 개선될 지역의 주택을 고르는 것도 중요하다.

▲임대주택사업의 성공요인은=임대주택 사업에서 성공하려면 일단 소형주택을 선택하는 것이 좋다. 소형주택인 경우 수요가 많고, 주택건설업체들이 최근 몇년간 중대형 평형의 주택을 주로 공급해 소형 평형의 공급이 적기 때문에 향후 소형주택인 경우 가치를 계속 누릴 것으로 전망되기 때문이다.

임대형태는 전세보다 월세가 유리하다. 임대주택의 경우 월세수익률이 전세보다 높기 때문에 임대주택을 선택할 때에도 월세 임대수요가 많은 지역을 선택하는 것이 좋다.

지역선정도 중요하다. 임대주택의 수요층이 주로 젊은 부부, 독신 미혼층 등으로 교통 여건, 쇼핑시설을 우선 고려하는 경향이 있어 대학가, 대형 사무실 부근, 역세권 등의 주택을 사업지로 선정하는 것이 유리하다. 지역선정은 임대사업으로 생기는 임대수익 뿐 아니라, 집값 상승으로 생기는 차익도 노릴 수 있어 중요하다. 향후 집값 상승전망이 좋거나 개선될 지역의 주택을 골라야 한다.

▲임대주택사업을 할때 유의해야 할 사항은=임대기간 5년을 채우지 못하는 경우에는 불이익을 받는다. 매입임대주택사업이나 민간건설 임대주택사업의 최소 임대 의무기간은 5년이므로 이 기간을 채우지 않고 양도하면 임대사업자 등록이 취소되고 면제됐던 세금도 추징 당하게 된다. 임대주택사업 등록은 동일지역이 아니라도 가능하다. 임대주택사업 등록은 동일지역이 아닌 다른 지역에 임대주택이 산재해 있어도 된다. 임대주택사업자로 등록할 때에는 주택을 소유하고 있지 않아도 된다. 또 주택 매매계약서(분양계약서)만 있어도 등록을 할 수 있다. 본인이 현재 살고 있는 주택을 이용해 임대사업자로 등록하는 방법도 있다.

▲임대주택사업을 하기에 좋은 지역은=일단, 임대수요가 많아야 한다. 임대수요는 배후지역에 대학교, 관공서, 공업단지, 종합병원, 업무 밀집지역 등이 집중된 지역이다. 대단지 아파트단지가 있는 곳도 유리하다. 지하철역 주변도 좋다. 교통여건을 보고 임대 수요를 예측할 수 있다. 가장 중요한 교통요소는 지하철이다. 지하철로 출퇴근을 하기 때문에 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 역세권에 있는 소형주택이 임대주택사업을 하기에 유리한 지역이라고 보면 된다. 전반적으로 교통여건이 좋아야 한다. 버스정류장에 가까운 곳이 임대용 주택 선호가 많다. 주차장이 있거나 주택 근처에 별도의 주차공간이 확보돼 있어야 인기를 얻는다. 주요 톨게이트가 있는 주변지역도 성장 가능성이 높다고 봐도 무방하다.

이경태 기자 biggerthanseoul@