수익형부동산 투자, 거품 조심하면 '짭짤'

대학가ㆍ공단ㆍ관공서 밀집지역 유리… 인근 임대주택 수익률 가장 먼저 확인 유성구 봉명동ㆍ세종시 등 분양 열기… 주변지역 새 주택 공급땐 '리스크'도 있어

●도시형생활주택 투자전략

최근 들어 임대수익을 통한 수익형부동산이 대전과 세종시를 중심으로 끊임없이 이어지고 있다. 나홀로 가구가 증가하고 있는 데다 간편한 생활을 영위하기 위한 노인계층에게도 이같은 수익형부동산이 각광을 받고 있다.

하지만 이 같은 수익형부동산에 대해 묻지마식 무조건 투자를 하는 것은 잘못된 일이다. 임대수익에 대한 수익률이 일부 거품이라는 지적이 있기 때문이다. 본보는 도시형생활주택에 대한 투자 전략을 살펴보기로 한다. <편집자 주>

▲ 리베라종합건설은 이달 말께 유성구 봉명동에 모두 468세대로 구성된 도시형생활주택 리베라아이누리 5차를 공급한다.

▲헷갈리기 쉬운 도시형생활주택=수익형부동산에는 오피스텔 및 도시형생활주택 등 다양한 종류가 있다. 그러나 최근 잇따라 건설되는 도시형생활주택에 대한 이해가 부족해 헷갈리는 경우도 있다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상의 도시지역에 주택건설사업 계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택이 바로 도시형생활주택이다. 이같은 도시형생활주택은 1인가구가 늘어나 소형주택 수요가 늘어났기 때문이다. 도시형생활주택은 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 분리된다.

단지형 다세대는 세대당 주거전용면적 85㎡이하의 다세대 주택(주거층 4층 이하, 연면적 660㎡이하)으로 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가 가능하다.

원룸형은 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성한다.

기숙사형은 세대당 주거전용면적이 7㎡이상 30㎡이하로, 취사장, 세탁실, 휴게실은 공동으로 사용하며 각 세대는 지하층에 설치를 할 수가 없다.

이같은 도시형생활주택의 증가는 1인가구가 늘어 소형주택 수요가 늘어났기 때문이다. 또 은퇴세대 역시 증가한 가운데 도시형생활주택이 이들에게 고정적으로 임대수익을 발생할 수 있다는 기대도 높아지고 있다.

도시형생활주택의 장점이라고 하면, 분양가상한제 적용이 안되기 때문에 전매제한, 재당첨금지 등의 불이익을 제한할 수 없다는 데 있다. 또 기존의 오피스텔보다도 관리비용이 적다.

세제혜택은 임대사업을 하면 취득세, 재산세, 종합부동산세 등에 반영된다. 취득세는 40㎡이하(면제, 1세대 이상), 40~60㎡(면제), 60~80㎡(50%감면), 85~149㎡(20%감면), 재산세는 40㎡이하(면제, 2세대 이상), 40~60㎡(50%감면), 60~80㎡(25%감면), 85~149㎡(해당없음), 종합부동산세는 전용면적 149㎡이하, 임대목적 1세대 이상을 5년 이상 임대 시 과세기준일 현재 6억원 이하(지방 3억원)의 비과세를 혜택 받을 수 있다.

▲대전ㆍ충남 수익형부동산 공급 봇물=대전지역에서는 리베라건설이 이달 도시형생활주택을 공급한다.

리베라종합건설은 이달 말께 유성구 봉명동에 도시형생활주택 리베라아이누리 5차를 공급한다. 도시형 아파트 293세대와 주거형 오피스텔 175세대 등 모두 468세대로 구성된다. 이같은 수익형 부동산 모델을 통해 리베라건설은 이달 분양에 나서는 5차 공급물량에 대한 분양 성공을 확신하고 있다. 동기종합건설도 세종시의 수요를 기대하며 봉명동 사이언스타운 내 3~9층에 들어설 주거형 오피스텔 203실을 분양하고 있다.

세종시에서는 푸르지오시티2차 오피스텔이 분양중이다. 지난 1차 분양에서 최대 183대 1에 달하는 등 최고 청약률에 힘입어 2차 분양에도 장밋빛 기대를 걸고 있는 분위기다.

우석건설 역시 다음달께 세종시 1-5생활권 C20-3블록에 복합형 600여세대 분양을 준비중이다.

분양업체 관계자는 “임대수익을 얻기 위한 투자자들이 전국에서 몰려들고 있다”며 “수익형부동산의 경우, 전매를 통해 프리미엄 효과도 거머쥘 수 있어 일반 투자자들에게도 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.

▲수익형부동산 투자 전략은=수익형 부동산 투자에서 우선적으로 따져봐야 할 것은 입지조건이다.

대학가나 관공서 밀집지역, 공단지역이 수익형부동산 투자시 유리한 입지조건이라고 말할 수 있다.

하지만 이같은 지역에서는 일부 시세에 거품이 포함될 수 있기 때문에 주변 공인중개사무소에 발품을 팔며 정확한 시세부터 파악하는 것이 중요하다.

세종시와 같이 개발잠재력이 풍부한 지역에서 직접 토지를 매수해 수익형부동산을 세우는 것 역시 좋은 방법이다.

여기에서 확인해야 할 것은 토지나 건물의 매입비용이다.

주거목적이 아닌, 투자 목적이다보니 투자비용에 포함되는 매입비용을 자신이 감당할 수 있는 수준에서 알아봐야 한다.

지역 부동산업계 한 전문가는 “수익형부동산 투자에 대해서는 가장 먼저 확인할 것은 인근 임대주택에 대한 임대수익률”이라며 “최근들어 신규 도시형생활주택 등이 들어서면서 수요자들의 관심을 끌어모으는 것은 사실이지만 또다시 새로운 주택이 공급될 경우, 순식간에 한물간 주택이 될 수 있다는 리스크도 생각해야 할 것”이라고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@