토지대장ㆍ건축물대장 발급… 등기부와 일치 확인해야

[알기쉬운 부동산 상식] 이사 하기전 알아둬야 할 물적기본사항

부동산을 매입하거나 전세 입주 등 이사하기 전에 반드시 알아둬야 할 것이 바로 물적기본사항이다. 해당 부동산의 기본적인 상황을 파악해야 낭패를 보지 않기 때문이다. 물적기본사항을 알기위해서는 토지대장과 건축물대장(가옥대장)을 발급받아 확인해야 한다. 토지대장, 가옥대장을 발급받는 곳은 시ㆍ군ㆍ구청 민원실이다. 전화신청이 가능하며 원거리의 경우는 우체국의 민원우편을 이용하면 편리하다. 토지대장ㆍ가옥대장에서는 지목, 구조, 면적 등을 확인할 뿐 아니라 등기부와도 일치하는지를 확인해야만 한다. 권리관계를 알아보기 위해서는 부동산등기부를 확인하면 된다.

우리나라의 법제는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 토지등기부와 건물등기부를 따로따로 살펴봐야 한다.

아파트나 연립주택 등 공동주택은 건물등기부에 대지권이 표시돼 있다. 토지부분에 담보 등이 설정돼 있으면 별도 토지등기부분이 있다는 내용이 건물등기부에 표시되는 것이다. 등기부는 본인이 직접 발급받아 확인하면 좋지만 타인이 제시하는 등기부로 확인할 때는 등기부 맨 뒷면에 인증이 있는지와 발급된 날짜 등을 확인해야 한다.

부동산등기부를 발급받는 곳은 관할 지방법원 부동산등기과나 등기소다. 전화신청이 가능하며, 원거리의 경우 우체국의 민원우편을 이용하면 된다.

부동산등기부에서 확인할 사항은 물건의 표시(소재지, 면적, 지목, 구조 등)를 표제부에서 확인하고 소유권자가 누구인지, 소유권에 대립하는 가등기, 가압류, 가처분, 압류 등이 기재되어 있지 않은지를 갑구에서 확인한다. 저당권, 전세권 등 소유권을 제한하는 권리가 설정돼 있지 않은지는 을구에서 확인하면 된다.

주택임대차보호법에 의해 전세입주자가 부동산등기부에 전세권을 설정하지 않더라도, 집을 사는 사람은 임대인의 지위를 승계하게 돼 있기 때문에 집 사는 사람은 등기부상에 나오지는 않지만 전세입주자의 존재여부, 전세금액 등을 확인해야 한다. 전세를 들고자 하는 사람은 부동산등기부에 저당권 등이 설정돼 있는지 여부를 확인하고 저당권이 설정돼 이면 설정 최고금액이 얼마인지를 파악해야 한다. 또 그 집의 시세를 알아본 뒤 대략적으로 저당권 설정최고금액을 제하고도 투자자의 전세보증금을 얻어낼 수 있을 것으로 판단된다면 입주해도 좋다.

이경태 기자