오래된 건물 가치 높일 수 있어… 건축기준 유의해야

[알기쉬운 부동산 상식] 건축물 용도변경

“당초 상업시설로 건축허가를 받은 건축물을 문화시설 용도로 바꿀 수 있을까?”

건물주들이 오래된 건물의 가치를 높이기 위해 이와 같은 고민을 하게 되는데 정답은 '바꿀 수 있다'이다.

이같은 과정을 전문용어로 용도변경이라고 한다. 용도변경이란 건축허가나 사용승인을 받은 기존 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말한다. 건축물의 용도변경행위에는 유형적으로 건축물의 용도를 변경하는 행위 뿐만 아니라 원래의 용도와 다른 용도로 사용하는 행위까지 포함돼 반드시 유형적인 변경을 수반해야 하는 것은 아니다. 이런 가운데 건축물의 용도변경은 변경하려고 하는 용도의 건축기준에 적합해야 한다는 점을 유의해야 한다.

먼저 건축물 용도는 나열되는 순서에 맞춰 1~9개의 시설군으로 분류하게 된다.

이같은 시설군에는 자동차 관련 시설군(자동차 관련시설)을 비롯해 산업 등 시설군(운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 묘지관련시설, 장례식장), 전기통신 시설군(방송통신시설, 발전시설), 문화집회 시설군(문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설), 영업 시설군(판매시설, 운동시설, 숙박시설, 고시원), 교육 및 복지 시설군(의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설), 근린생활 시설군(제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설), 주거업무 시설군(단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설), 그 밖의 시설군(동물 및 식물관련시설, 장례식장) 등이다.

건축물의 용도변경을 하는 경우, 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 한다. 건축물의 용도를 상위 시설군(9에서 1의 방향)에 해당하는 용도로 변경하기 위해서는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 가능하다.

이와 달리, 하위시설군(1에서 9의 방향)에 해당하는 용도로 변경하기 위해서는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 용도변경을 신고하면 된다.

지역의 한 부동산 전문가는 “용도변경을 통해 그때마다 최적의 용도로 건축물을 활용할 수 있다는 이점이 있다”면서 “하지만 상위 시설군으로 용도변경을 할 경우에는 허가 대상이기 때문에 제시된 요건에 건축물을 맞춰야 한다”고 조언했다.

이경태 기자