경매 '용어'를 알아야 대어를 낚는다

●3월 경매시장 봄바람 살랑

3월부터 경매시장에도 훈풍이 불 것으로 예상되면서 경매공부 삼매경에 빠진 초보 투자자들이 늘고 있다. 가장 기본이 되는 것은 경매 용어이지만 이 역시 실전 투자에서는 잊어버리기 쉽다. 경매 투자에 앞서 정확한 용어를 알고 있다면 '눈치 경매'가 아닌 '소신 경매'를 할 수 있을 것으로 전문가들은 조언하고 있다. 이런 가운데 대법원 법원경매정보 사이트(http://www.courtauction.go.kr)에서 경매시장의 실전 키워드 용어를 선별해 정리해보았다. <편집자 주>

- 기일 입찰

▲부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 입찰기간내에 입찰하게 해 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 한다. 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행중이다.

- 매각 기일
▲경매법원이 목적부동산에 대해 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시하는 동시에 일간신문에 공고하는 것이다. 예전에는 입찰기일이라고도 표현했다. 이렇게 법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하고 해당 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송된다. 또 집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다.

- 공탁
▲변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위해 공탁소에 임치해 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도다.
변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 보는 것이 일반적이지만 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는 것. 변제자의 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우도 해당한다.

공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부 공탁은 원칙적으로 무효다.

대체로 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.

- 최저매각가격
▲경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매 가격을 기재해야 한다. 최초 경매기일의 최저경매가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어 경매신청인이 없어 신경매기일을 지정한 때에는 상당히 저감(통상적으로 20%)된 가격이 최저경매가격이 되는 것이다. 응찰할 때에는 항상 공고된 최저경매가격보다 같거나 높게 응찰해야 무효처리가 되지 않는다.

- 매수신고인
▲경매부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통상 매수신고가격(민사집행법의 적용을 받는 사건은 최저매각가격)의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 집행관에게 보관시킨 사람이다. 매수신고인은 다시 다른 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고한 가격에 구속을 받고 매수신고를 철회할 수가 없다.

- 차순위매수신고인
▲최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람이다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 않을 경우 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각 허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자다.

- 대항력
▲주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제3자에 대해 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 된다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대해 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기기록상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.

이경태 기자 biggerthanseoul@