무조건 수익 얻을거란 생각은 위험… 원본·안정성 고려 철저한 분석 필요

[정현섭 국제공인재무설계사(CFP)의 성공적인 인생을 위한 재무설계] 12. 부동산 설계- 부동산은 투기가 아니다

▲ 정현섭 국제공인재무설계사(CFP)

1990년대 중반까지만 해도 부동산시장은 가격폭등이라는 표현이 어울릴 만큼 과열된 양상을 보였다. 우리나라에서 부동산 투자에 대한 관심이 높았던 이유는 당시에는 금융상품이 다양하지 못했고 개인의 주식이나 채권시장에 대한 인식이 부족했다. 무엇보다 부동산 투자에서 얻는 자본이득이 금융자산에 대한 수익과는 비교가 안 될 만큼 컸기 때문이다.

우리나라의 가계 자산 중에서 부동산이 차지한 비중은 77%로 미국의 33%, 일본의 39%와 비교하면 두 배 가까이 높다고 한다.

그러나 외환위기와 금융위기를 거치면서 부동산이 지속적으로 고수익만을 내주는 안정적 투자 수단이 아니라는 인식과 함께 부동산 투자에 대한 위험관리 등 투자자들의 새로운 인식이 확산되고 있다. 더구나 고령화 시대에는 부동산자산은 줄이고 연금자산을 늘려 은퇴 후에 생활비를 확보하는 전략이 필요하다.

따라서 보유 자산 중에서 부동산 비중이 지나치게 높다고 판단된다면 재무설계사를 통해 균형 잡힌 자산 구성으로 변경할 필요가 있다.

부동산 투자를 희망하는 고객을 위해 몇 가지 조언을 할까 한다.

첫째, 부동산 투자는 장점도 있지만, 단점도 있음을 알아야 한다. 장점으로는 자본이득과 운영이익, 레버리지효과, 임대수입에 대한 기대감, 절세효과, 소유의 만족감 등 심리적 장점이 있다. 단점으로는 거액의 원금 손실 가능성, 낮은 환금성 및 환금에 따른 비용 증가와 손실, 거액의 자기자본과 금융비용 부담, 세금에 대한 부담, 부동산시장에 대한 예측의 어려움, 부동산 관리와 비용 부담 등이 있다.

둘째, 부동산이 가진 속성과 위험에 대해 명확히 이해해야 한다.

셋째, 부동산이 무조건 수익을 안겨줄 것이라는 막연한 생각에서 벗어나 해당 부동산에 대한 투자수익률을 분석해 보고 합리적인 투자를 할 수 있어야 한다.

부동산 투자 시 안정성에는 원본 및 수익의 안정성을 동시에 고려해야 한다. 이는 투자의 위험과 관련돼 있으며 위험은 대개 결과가 예측과 다르게 나타나는 것을 의미한다.

부동산 투자에서 실패하면 원본 손실의 가능성이 있다. 부동산 투자는 타인 자본에 의존하는 비중이 높으며 레버리지효과를 이용할 때 금융비용이 얼마인지를 따져보고 결정해야 한다.

또한, 타인 자본 의존 시 담보비율이나 기타 모든 비용을 계산해 보고 투자 결정을 하도록 한다. 일반적으로 부동산은 다른 자산보다 거래 단위당 투자금액이 많고 유동성(원본의 손실 없이 부동산을 적정 가격에 현금화할 수 있는지를 의미)이나 환금성(원본에 손실을 감수하더라도 자산을 빠르게 현금화할 수 있는 능력)이 떨어진다.

따라서 투자전략을 세울 때는 신중해야 하며 철저한 투자 분석이 절실히 필요하다. 부동산 투자분석의 필요성은 위험을 최소화하고 수익을 극대화하기 위해 투자부동산에 대한 법적, 기술적, 경제적 분석 등 여러 측면에서 검토하고자 하는 것이다. 대충 주변 사람들의 권고나 부동산 중개업자의 소개만을 믿고 투자하기에는 많은 경제적 부담과 위험이 따르기 때문이다.

재무설계사를 통해 부동산설계를 하면서 유의할 점은 자산 구성이 너무 부동산에 치우치지 않도록 하고 투자분석 결과 수익을 낼 가능성이 큰 투자라 하더라도 무리하게 부채를 이용하여 투자하지 말아야 할 것이다.