[재밌는 법률상식 Q&A]임차주택 양도로 임대차계약 해지시 양도인 임차보증금 반환채무 소멸 안돼

Q. 저는 을소유의 아파트를 임차보증금 4000만원에 24개월간 임차해 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 그런데 얼마 후 을은 위 임차아파트를 병에게 매도한다고 합니다.

저는 을의 재력을 보아 보증금반환이 충분하다고 생각하고 임차아파트 선순위 근저당권여부를 확인하지도 않고 임차했습니다. 하지만 뒤늦게 확인해보니 임차아파트에는 선순위 근저당권이 설정돼 있어 보증금 확보가 불안한 상황입니다.

이 경우 저는 계약기간이 만료되지 않은 을과의 임대차계약을 해지할 수 있는지요.

A. 주택임대차보호법 3조 제3항은 '임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 규정하고 있습니다.

이 경우 승계되는 임대인의 지위란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말합니다.

승계에 관해 양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요 없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계합니다.

이러한 지위승계는 법률상 당연한 승계이므로 임차인에 대한 통지나 임차인의 동의·승낙이 필요 없으므로 위 사안 같은 경우 임차인이 이러한 법률적 구속에서 벗어날 수 있을 것인지가 문제됩니다.

이에 관해 판례는 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 됩니다.

그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의해 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다.

양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것입니다.

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 봄이 상당합니다.

이같은 경우도 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 했습니다.

따라서 귀하도 임대인 을이 위 임차주택을 병에게 매도한다면 그 사실을 알게 된 후 곧바로 을에게 내용증명우편 등으로 이의를 제기해 임대차계약을 해지하고 을에게 임차보증금의 반환을 청구해볼 수 있다고 하겠습니다.

법률구조공단 대전지부(무료법률상담 ☎132)