[재밌는 법률상식 Q&A]주택 경매로 2층 선순위 전세권 소멸시 1층의 후순위 전세권은 소멸 안돼

Q. 갑은 을소유인 2층 주택의 1층 부분을 5000만원에 계약기간 2년 전세계약을 체결해 입주 후 전입신고를 했습니다.

입주 시 주택엔 유일한 선순위 권리로 2층에 거주하는 병의 전세권등기가 있었습니다.

갑이 입주한 6개월 후 은행의 대출금채무에 관한 근저당권이 설정됐고 1년이 지난 후 근저당권으로 경매가 개시돼 주택이 매각됐습니다. 갑은 확정일자를 받아두지 못해 경매절차에서는 전혀 배당을 받을 수 없었습니다.

정(경매절차의 매수인)이 갑에게 위 주택의 1층을 명도를 요구했고 갑은 대항력을 주장했습니다.

이에 정은 병의 전세권은 위 경매절차에서 배당요구를 해 소멸됐으므로 그 전세권보다 후순위인 갑의 등기되지 않은 전세권은 소멸해 정에게 대항력을 주장할 수 없다고 하는데 사실인가요.


A. 주택임차권은 등기가 없는 경우도 주택의 인도(입주)와 주민등록전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제 삼자에 대해 대항력을 취득합니다. 부동산이 경매절차에서 매각된 경우 후순위 저당권에 대항할 수 있는 선순위 전세권도 민사집행법 88조에 따라 배당요구를 하면 소멸되게 됩니다.

주택임대차보호법 제3조의5에서는 '임차권은 임차주택에 대해 민사집행법에 의한 경매가 진행된 경우에는 그 임차주택의 경락에 의해 소멸된다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다'고 규정하고 있습니다.

그리고 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 주택임차권이 있는 경우에 그 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 당해 주택이 경매절차에서 매각되면 선순위 저당권도 위 규정에 의해 소멸되는 것이며, 이러한 경우에 그보다 후순위인 주택임차권도 소멸돼 주택임대차보호법상 대항요건을 갖췄다고 해도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

위 사안에서 병의 선순위 전세권이 그 목적물인 부동산에 대한 경매절차에서 매각으로 인해 소멸된 경우 병의 전세권보다는 후순위이고 은행의 근저당권보다는 선순위인 갑의 주택임차권이 소멸된다고 보아야 할 것인지가 문제됩니다. 이에 관해 판례는 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한해 그 효력을 미치게 됩니다.

가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정됐다가 경락으로 인해 소멸했다고 해도 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 돼있지 아니한 주택부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인해 소멸한다고 볼 수는 없다고 했습니다.

따라서 위 사안에서 갑의 주택임차권은 경매절차에서의 매각으로 인해 소멸하지 아니하고, 갑은 정에게 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

법률구조공단 대전지부(무료법률상담 ☎132)