세금 누락·탈세 막고, 부동산 거품 걷는다

명의신탁을 이용한 부동산 투기·은닉 방지위해 1995년 7월 '실제 권리자'의 명의 등록 의무화

●부동산 실명제란?

부동산시장에도 금융실명제와 같은 부동산실명제란 제도가 있다. 이는 세금누락, 탈세 등을 예방하려는 것이며 시장의 거래를 투명하게 유지하기 위한 제도다. 부동산의 소유권을 실체적 권리관계에 맞도록 실권리자의 명의로 등기하게 해 부동산등기제도를 악용한 행위의 예방목적도 있다.

또 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모해 국민경제의 건전한 발전을 위한 것이다. 간혹 사회에선 세금을 빼돌리거나 재산을 감추기 위해 친인척 명의로 부동산을 취득하며 논란이 된 사례가 흔하다. 시장 투명성을 높이고자 도입된 부동산실명제도의 정의와 목적 등에 대해서 살펴보자. <편집자 주>

▲부동산실명제도는=부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 지상권 등)은 반드시 실제 권리자의 이름으로만 등기하도록 하는 제도다. 부동산실권리자명의 등기에 관한법률(부동산실명법)이 규제하는 대상은 명의신탁과 장기미등기이다.

명의신탁은 실질적으로는 자신이 보유하고 있는 부동산을 다른 사람의 이름을 빌려 등기하는 것을 말한다.

장기미등기는 매매나 증여에 의해 부동산을 취득하고도 등기를 이전하지 않은 채로 원소유자 앞으로 장기간(3년 이상)방치해 두는 것을 말한다.

▲부동산실명제도의 도입배경=명의신탁은 부동산을 남의 이름을 빌려 등기함으로써 부동산투기, 세금누락 또는 재산을 감추는 수단으로 이용돼 각종 부정과 부조리의 원인이 됐다.

부동산실명제는 부동산에 관한 권리는 반드시 자신의 이름으로 등기하도록 하는 제도다. 명의신탁을 이용한 부동산투기를 없애서 부동산 거래질서를 바로잡고 각종 부정·부조리를 제거하고 부동산가격의 안정을 기하고자 도입됐다.

▲주요내용=부동산실명법 시행일인 1995년 7월 1일 이후에는 모든 부동산에 관한 물권은 명의신탁을 이용해 타인의 이름으로 등기할 수 없다. 반드시 실권리자의 명의로만 등기하도록 의무화됐다.

다만, 다음의 경우는 명의신탁에 해당하지 않는다.

채무의 변제를 담보하고자 채무자의 부동산에 가등기를 설정하거나, 부동산에 관한 물권을 채권자가 이전받는 양도담보의 경우다. 부동산의 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분 소유하기로 하는 약정을 하고 구분소유자의 공유로 등기하는 경우다.

신탁법과 신탁업법에 따라 신탁재산인 사실을 등기하는 경우다. 또 종중 부동산의 명의신탁 또는 부부간의 명의신탁에 의해 등기를 한 경우는 조세를 포탈하거나 강제집행, 법령상 제한을 회피하기 위한 목적이 아닌 한 예외가 인정된다.

▲부동산 실명등기 위반 시의 벌칙=타인의 이름을 빌려 등기한 실권리자인 명의신탁자에 대해서는 과징금(부동산 가액의 30% 안의 범위에서 부동산 가액, 의무위반기간, 위반동기 등 고려해 부과액수를 결정)이 부과된다.

과징금 부과 후에도 실명으로 등기하지 않으면 과징금 부과 후 1년 경과 시 10%, 2년 경과 시 20% 등 이행강제금이 각각 추징된다. 명의신탁자에겐 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과된다. 이름을 빌려준 명의수탁자에게도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과된다.

명의신탁행위를 교사, 방조한 자도 형사처벌이 대상이 된다.

▲기존에 누락된 세금의 처리=명의 신탁한 부동산을 실명으로 전환하는 과정에서 누락된 세금이 밝혀지면 원칙적으로 모두 추징한다. 다만 명의신탁한 부동산이 1건, 가액이 5000만원 이하인 경우는 기존에 1가구 1주택 취급을 받는다.

비과세 받은 양도소득세와 조세회피의 목적으로 명의신탁을 하는 경우 증여로 간주해 부과되는 증여세를 추징하지 않는 특례가 인정된다.

또 법인은 실명전환한 부동산이 비업무용 부동산이나 유예기간 내 업무용으로 사용하는 경우에는 취득세 중과규정의 적용이 배제되기도 한다.

조성수 기자