소재지·용도·면적 등 '한눈에'

부동산 관련 권리관계·현황 기재된 공적장부 갑구-소유권, 을구-소유권 이외의 권리 기록

●부동산 등기제도

일반적으로 토지와 건물을 부동산이라고 한다.

부동산은 위치가 고정돼 있고 재산적 가치가 매우 크다. 이러한 부동산의 권리관계를 알려주려는 방법이 부동산 등기다.

국가에서 등기부라고 하는 공적 장부를 만들어 등기공무원으로 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기 제도다.

부동산의 소재지, 용도, 면적, 구조 등 모든 것을 보여주는 부동산등기제도에 대해서 살펴보자.<편집자 주>

▲ 대법원 인터넷 등기소 사이트의 부동산 등기 열람 화면.

▲부동산 등기란=등기부는 누구나 수수료를 납부하고 등본을 교부받거나 열람할 수 있다.

또 이해관계 있는 부분에 한해 등기신청서류를 열람할 수 있다.

한 개의 부동산마다 한 개의 등기부가 있다.

국내는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.

부동산이 한 개냐 두 개냐 하는 구별은 쉽지 않다.

토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로 선을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다.

따라서 1개의 토지가 분필이 되면 여러 개의 부동산이 되고, 반대로 여러개 토지필지가 합쳐지면 1개의 부동산이 된다.

건물은 토지에 붙어 있지만 별개의 부동산으로 취급돼 따로 등기부가 있다.

건물이 한 개냐 두 개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정된다.

아파트 등 집합건물은 외관상 1개의 건물이지만 세대마다 구분해 독립된 소유권이 인정된다.

▲부동산등기제도=제도는 등기라고 일컬어지는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도다.

따라서, 등기는 그것에 의해 부동산 위에 현재 어떠한 권리관계가 있는지를 알리려는 것이므로 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킬 필요가 있다.

특히 등기제도의 근본목적이 부동산에 관한 권리관계의 공시에 있으므로 등기는 언제나 진실한 권리관계를 그대로 공시해야 한다.

이에 정부는 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시켜 등기제도 본래의 목적을 살리는 것을 법 제정의 기본방향으로 정하고 있다.

부동산거래 시는 반드시 등기신청을 하도록 하고 등기신청을 둘러싼 각종 탈법행위 등을 규제하는 것을 내용으로 하는 부동산등기특별조치법을 제정했다.

부동산에 관한 대표적 권리는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있다.

매매·저당권설정계약 등 법률행위로 권리변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리변동의 효력이 생기지 않는다.

▲등기부를 보는 방법=토지등기부와 건물등기부는 따로 있어 주택을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.

등기부는 등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물은 동 건물의 표제부와 전유 부분의 표제부의 2개로 구성), 갑구, 을구의 4부분으로 돼있다.

등기번호란은 토지나 건물 대지의 지번이 기재돼 있다.

표제부는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예:대전 서구 둔산동), 면적 (예:100㎡), 용도(예:대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예:2층, 목조건물) 등이 있다. 다만 집합건물은 대지권이 있는지 살펴봐야 하고 별도 등기 표시가 있는 경우는 토지등기부도 확인해야 한다.

갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀 있다.

맨 처음 기재된 것이 소유권 보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속된다.

각 등기사항 중 변경사항이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다.

만약 소유권이전등기가 무효라고 해 제삼자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다.

소송결과 무효가 확정돼 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기를 하기 전 상태로 돌아간다.

이외에 가압류등기, 가처분등기, 강제경매 등이 있으며 이러한 등기 후에 소유권이전등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다.

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다.

주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있다.

등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악해야 한다.

등기부를 볼 때 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정 등기 등 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다. /조성수 기자