전셋집 계약시 '등기부등본 확인' 필수

주택임대차 계약 시는 임대권한이 있는 자(소유권자 및 대리인)와 계약을 하는 것이 중요하다.
등기부상 본인 명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 확인한다.

임대차 계약 시는 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시, 계약금·잔금의 금액·지급일정과 임대차기간 명시, 임대료 지급방법 표시, 중개수수료 지불문제 확인, 중개대상확인·설명서 작성 및 교부 등을 확인해야 한다.

계약 시 주요 주의사항에 대해서 살펴보자.

▲주택의 권리관계 확인=전세계약 전에 등기부등본을 발급해 봐야 한다.

등기소에서 등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인해 이같은 내용이 있으면 계약을 피해야 한다.

이러한 주택은 전세보증금이 위험해 질 수 있는 이유다.

만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다.

하지만 주택 값이 폭락 시, 경매낙찰가액이 주택값보다 적으면 선순위 근저당금액을 제하고 전세보증금을 보전받기가 어려워 안심할 수 없다.

또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 때도 세입자의 안전에 위협이 될 수 있다.

선순위 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것을 추천한다.

▲가등기·가처분 설정 주택은 주의=가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다.

소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태다.

가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다.

가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다.

이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소하면 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거 당하는 것은 물론 전세금도 돌려받지 못할 수 있다.

▲확정일자=확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다.

그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다.

전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다.

임대인의 동의 없이 임차인 혼자 청구할 수 있다.전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주해 별도로 청구할 필요는 없다.

또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 받을 수 있다.

확정일자인을 동사무소, 공증사무실 등에서 받을 수 있다. /조성수 기자