복잡한 부동산 시장 '길이 보이네'

●통계로 보는 부동산 시장

정부는 지난 1일 주택거래 활성화 대책을 내놓았다.

수도권 일부 지역의 양도세 비과세요건을 3년 보유, 2년 거주요건 중 2년 거주요건을 폐지했다.

양도세 비과세 효과는 부동산 세제효과를 완화해 시장의 수요를 자극하기 위함이다.

이같은 정부정책이 앞으로 시장에 어떻게 영향을 미칠지를 판단할 때는 많은 통계수치가 쓰인다.

하지만 사람들은 부동산에 관심은 있지만 통계수치에는 관심을 두지 않는 것이 일반적이다.

통계수치로 부동산시장을 정확히 예측할 수 있는 것은 아니다.

그래도 객관적으로 시장을 예측할 수 있고 부동산에 관심이 있다면 관련 통계에도 익숙해야 한다.

부동산통계 가운데 수요, 공급에 영향을 주는 주택보급률, 주택거래량 등 통계수치에 대해서 살펴보자.

▲주택가격비율(PIR) = 소득 대비 주택가격 비율(Price to Income Ratio·PIR)은 특정 지역이나 국가 평균의 주택을 연 평균 소득으로 구입하는 데 걸리는 시간이다.

PIR이 10배라면 10년치 소득으로 주택을 구입할 수 있다는 뜻이다.

통상 평균 수준의 주택 가격을 평균 연소득으로 나눠 산출한다.

집값 상승이나 하락세를 가늠할 때 소득 수준의 변화를 함께 고려하고자 고안된 지표다.

즉 자신의 소득 전부로 주택을 살 수 있는 평균 연수를 나타낸다.

지역 주택평균 가격을 해당 지역 근로자 가구 연소득으로 나눈다.

수치는 수요층의 능력을 파악할 수 있어 부동산 통계에서 중요한 수치로 활용된다.

즉 수요자들이 현재의 부동산가격을 감당할 수 있는지를 볼 수 있는 통계로 이 수치가 높으면 부동산가격 상승에 한계가 있다고 본다.

관련 통계는 국민은행 부동산 사이트에서 확인할 수 있다.

▲ 주택보급률 = PIR이 주택수요를 파악하는 수치라면 주택보급률은 주택공급을 파악할 수 있는 중요한 수치다.

주택보급률은 주택의 수를 주택 수요자인 가구 수로 나누어서 산출한다.

주택보급률이 100%를 넘는 것은 가구수에 비해 주택이 많음을 뜻한다.

주택보급률 100% 미만은 그 반대를 의미한다.

정부의 공식적인 주택과 가구의 개념 정의는 통계청에서 5년마다 시행하는 ‘인구주택총조사’에 따르고 있다.

이 수치는 국토해양통계누리 사이트에서 확인이 가능하다.

주택보급률 산정기준은 주택수를 일반가구 수로 나눈 값에 100을 곱한다.

과거의 보통가구수는 1인 가구 등을 제외했지만 일반가구는 이를 모두 포함한 수치다.

새로운 기준으로 기준을 정하면 대전의 주택보급률은 지난 2009년 97.6%, 충남은 113%, 서울은 93.1%를 나타내고 있다.

▲ 주택거래량 = 주택거래량은 수요와 공급이 일치되면서 거래된 건수를 나타내는 통계 자료다.

흔히 거래량은 부동산시장의 선행지수로 보는 경우가 많다.

즉 주택가격이 본격적으로 살아나려는 하면 주택거래량이 우선으로 늘어나는 모습을 보인다.

이는 주식시장과 비슷한 모습이다.

또 주택경기가 침체국면으로 접어들기 이전에는 우선으로 거래량이 크게 축소된다.

따라서 내가 집을 살 때인지, 아니면 집을 팔 때인지를 결정하려면 거래량 추이를 참고해 볼 수 있다.

참고로 주택거래량은 계절적인 변수, 즉 봄과 가을철에 다소 늘어나는 점을 감안하고 해석해야 한다.

즉 거래량 통계는 전월대비가 아닌 전년동기 대비로 분석해야 한다.

주택거래량은 국토해양부 내 온나라부동산정보에서 확인이 가능하다.

지난달 아파트 거래량은 대전은 2654건은 전달(2306건) 대비 348건, 충남은 3397건으로 전달(2722건)대비 675건 늘었다.

이는 최근 4년간 동월평균대비는 대전은(1783건) 48.9%, 충남은(2544건) 33.5% 거래량이 늘어난 수치다.

전국의 아파트 거래량은 약 5만9142건으로 전달(5만2095건) 대비 13.5%(7047건)가 늘었다. 전국의 거래량도 최근 4년 동월평균(4만4777)대비는 32.1% 증가했다.
/조성수 기자 joseongsu@