'주택면적 더 크게' 비과세 노리자

주택면적, 그외의 면적보다 클 경우 '전부 주택' 상가 면적이 주택보다 크거나 같으면 분리과세

●겸용주택의 양도소득세

부동산과 세금, 서민들이 부동산을 매매하면서 고민하는 부분이 바로 세금이다.

그래도 1세대 1주택을 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세된다. 이러한 사실은 대부분의 집 소유자면 아는 사실이다.

그러면 겸용주택이라 불리는 주택+주택 이외용도 건물에는 양도소득세가 어떻게 부과될까.

새롭게 개발되는 택지개발지구에서 이주자택지를 받고 신축한 건물, 상가 겸용주택 등을 주위에서 흔하게 찾아볼 수 있다.

대한주택건설협회의 자료를 활용해 겸용주택을 매매할 때 부과되는 양도소득세에 대해 살펴본다.

▲겸용주택이란=겸용주택은 주택 + 주택 이외 부분이 혼합된 건물이다. 특히 신규개발지구 등에서 원주민들의 이주자택지 등에 신축하는 경우가 많다.

주택과 주택 이외 시설이 혼합된 건물로 일반 주택매매 시와 같이 양도소득세가 부과된다.

단지 주택이 차지하는 연면적, 주택 이외 시설이 차지하는 연면적의 비율에 따라 비과세가 되기도 한다.

▲겸용주택에 대한 소득세법 규정=1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외로 복합돼 있는 경우 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우는 그 전부를 주택으로 본다.

다만 주택의 연면적이 주택 이외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외의 부분은 주택으로 인정하지 않는다.

주택 외의 부분은 주택으로 인정되지 않고 양도소득세가 부과된다.

주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산한다.

▲건물 및 토지 부분에 대한 판단=1세대 1주택에 비과세를 적용할 때 하나의 건물이 주택+주택 이외로 돼 있으면 면적에 따라 용도를 판단한다.

주택부분 면적이 주택 이외 부분의 연면적보다 크면 실제 용도와 상관없이 건물 전체를 주택으로 본다.

다만 주택부분 연면적이 주택 이외 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용된다.

이때 면적에 포함되지 않는 지하실, 부설계단 등은 실제 사용 용도에 따라 판단한다.

겸용주택을 전부 주택으로 볼 때는 건물정착면적의 5배 이내 토지는 주택의 부수토지로 양도소득세가 비과세된다.

사례로 전체토지면적이 200㎡이고 건물정착면적이 20㎡이면 20㎡의 5배인 100㎡의 토지는 비과세되고 나머지 100㎡는 양도소득세가 과세된다.

▲겸용주택의 양도소득세 절세방안=겸용주택은 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우는 전체가 주택으로 인정된다.

겸용주택을 소유하고 있는 1세대 1주택자라면 주택부분과 주택 이외 부분의 면적을 잘 구분해야 한다.

만약 주택부분의 면적이 주택 이외 부분 면적보다 작거나 같다면 주택부분에 대해서만 1세대 1주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있다.

주택 이외 부분은 양도소득세가 과세되므로 전부를 주택으로 보는 경우보다 세금 측면에서 불리할 수 있다.

이에 따라서 양도 시 건물 전체에 대해 비과세 혜택을 받으려면 주택이외 부분의 용도변경 등으로 주택부분의 면적을 더 크게 되도록 해야 한다.

또 겸용주택을 신축하려는 1세대1주택자는 주택부분을 더 크게 신축하는 것이 차후 절세의 방법이다.

다만 이같은 행태는 세금만을 고려한 것으로 임대수입 등 수익성 측면을 검토해야 한다.

▲용도변경으로 주택면적이 더 크면 비과세=비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택자이고 보유한 주택이 겸용주택이면 용도변경을 통해 비과세혜택을 누릴 수 있다. 하지만, 양도시기가 중요하기 때문에 이를 주의해야 한다.

용도 변경한 날로부터 3년이 지난 후에 양도해야 건물 및 토지는 비과세 혜택을 적용받는다.

용도변경일로부터 3년 내 양도하는 경우는 당초 용도변경 전의 주택 외의 부분은 양도소득세가 부과된다.

1세대 1주택자가 3년간 집을 보유 시 양도소득세 혜택을 보는 것과 비슷한 요건을 갖춰야 한다.

원래 주택부분과 용도변경을 통해 주택으로 바뀐 부분은 각각에 대해 비과세 요건이 적용된다.

용도변경을 통해 주택부분이 주택 이외 부분보다 커지고 비과세 혜택을 받으려면 용도변경 시 별도 3년 보유요건을 충족해야 함을 주의해야 한다. /조성수 기자