주민이 만드는…똑소리 나는 도시설계

도시ㆍ비도시 1ㆍ2종으로 나눠 공간계획 설계 주민제안제도 운영, 구역조정 등 참여 기회

■ 지구단위계획 얼마나 아시나요?

지구단위계획은 토지이용 합리화와 도시기능 강화, 미관 개선 및 양호한 환경 제공 측면에서 중요하다.

즉, 해당 지역을 체계적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이다. 국토해양부가 제공한 길라잡이를 통해 본 계획의 내용 및 지정대상 등을 알아봄으로써, 주민과 공공이 함께 바람직한 도시상을 모색해본다.<편집자 주>

▲지구단위계획은 왜 필요한가?=본 계획은 도시지역을 대상으로 한 제1종 지구단위계획과 비도시지역에 대한 제2종 지구단위계획으로 구분된다.

제1종은 도시지역내 일정 구역에 대해 인간과 자연이 공조하는 환경친화적 도시환경을 조성하는 한편, 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 한다.

이를 바탕으로 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고, 가로 경관을 조성한다.

제2종은 계획관리지역 또는 개발진흥지구내 난개발을 방지하고 기반시설을 충분히 설치함으로써, 주변지역 및 시ㆍ군 전체의 기능과 미관을 개선한다. 이를 위해 친환경, 지속가능형 도시를 구현한다.

▲지정대상과 유형은?=1종 계획상 지정대상은 도시개발구역 지정 정비구역 택지개발예정지구 대지조성 사업지구 산업단지 관광특구 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원서 해제되는 구역 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지로 변경되는 구역 도시의 체계적 관리 또는 개발이 필요한 지역 등이다.

재개발ㆍ재건축지역과 한옥마을 보전하기, 가로정비사업, 신도시개발과 택지개발 등이 이에 속한다.

2종 지정대상은 계획관리지역으로 공동주택 중 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함되는 경우 30만㎡ 이상 기타의 경우 3만㎡ 이상, 개발진흥지구로 계획관리지역에 지정하는 주거ㆍ특정ㆍ복합개발진흥지구 계획관리 및 생산관리, 농림지역에 지정하는 산업ㆍ유통ㆍ복합개발진흥지구 도시지역 외 관광ㆍ휴양개발진흥지구 등을 말한다.

집단적 생활근거지로 계획적 개발이 필요한 지역을 비롯해, 물류시설과 물류단체, 집배송시설, 대규모 점포, 농공단지, 공장, 농어촌 관련 시설, 관광사업 영위 시설 및 체육시설이 이에 포함된다.

▲어떤 내용이 담기나?=지구단위계획에는 도로와 공원, 광장 등 기반시설의 배치와 규모, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 건축물 높이의 최고ㆍ최저 한도, 교통처리계획, 도로로 둘러싸인 일단의 지역가구와 개별 건축물이 입지할 획지 규모에 대한 세부 계획을 담는다.

다만 간판 크기와 대문ㆍ담ㆍ울타리의 형태 또는 채색, 환경관리 및 경관 계획, 건축물 배치ㆍ형태ㆍ색채 등은 선택사항으로 분류된다.

▲지구단위계획상 인센티브란=특정용도 지정 등 해당 지구단위계획의 목적달성을 위해서 인센티브가 부여되고 있다.

용도지역에서 허용된 개발한도 이상의 개발권을 추가로 부여하는 한편, 이를 대신할 수 있는 공공 쾌적시설 공급을 유도하고자 하는 목적이다.

즉, 도시환경 향상이라는 공공이익과 개인 또는 민간사업자의 사적인 이익을 동시에 보장하기 위한 제도다.

대표적 인센티브를 보면, 제1종 계획에서는 계획대상자 일부를 공공시설 등의 부지로 제공하면, 건폐율과 용적률, 높이 제한 규정을 완화할 수있다.

제2종에서는 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률 200% 이내에서 완화된 적용을 받을 수 있다.

▲주민이 함께 만드는 계획!=본 계획의 입안과 결정 권한은 해당 지자체장에게 있다. 하지만 주민 참여기회 증진을 위해 주민 제안제도를 운영하고 있다.

민간 부문의 공동주택건설사업 등에 주민이 직접 구역지정 및 계획수립에 관한 의견을 제안할 수 있는 유용한 제도로 손꼽힌다.

제안 가능한 범위는 다음과 같다. 지나친 개발로 주겨환경 또는 생활환경이 악화될 우려가 있는 경우, 이미 지정된 구역이 매우 불합리해 조정이 필요한 경우, 기반시설의 설치·정비 또는 개량이 필요한 경우 등이 대표적이다.

다만 제안 지역의 대상 토지면적의 80% 이상에 준하는 토지소유자의 동의 등이 전제돼야하고, 제안 시 도시관리계획도서와 계획설명서(기초조사결과, 재원조달방안 등)를 제출해야한다.

국토부 관계자는 “지구단위계획이 지자체의 전유물이 아닌 주민 참여로 수립돼야할 필요성 있다”며 “이번에 발간한 길라잡이가 이 같은 흐름에 보탬이 됐으면 한다”고 말했다. /이희택 기자 nature28@