엿보기 그만… 시장원리에 '답'있다

세종시 등 정책이슈따라 폭등 대선을 읽으면 투자기회 보여 올 '잠자던 땅' 가치 높아질 듯 임대수익형·토지 시장 주목을

주식이든 부동산이든 투자의 첫째 원칙은 실패하지 않는 투자가 돼야 한다. 원금을 잃거나 잘못된 투자로 스트레스를 받게 되면 차라리 투자를 안 하는 게 정신건강에도 좋다. 그렇다고 저금리 시대에 은행예금만 기대하기는 부족해 보인다.

부동산 투자 시에도 기본원칙을 지키면 적어도 실패할 위험은 피할 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 대전공인중개사회 박노귀 전 회장의 도움말로 부동산시장의 기본원리와 실패를 줄이는 방법에 대해서 살펴본다.<편집자 주>

▲수요와 공급의 기본원칙을 지켜라=부동산 투자 시 수요와 공급에 대해서 아무리 강조해도 무리가 아닌 듯하다. 즉, 제한된 부동산에 수요자가 많으면 가격이 상승하고 공급이 많지만 수요가 부족하면 가격이 내려가는 원칙이다.

또 매수자, 매도자 위주의 시장에서 주도권 역시 완전히 뒤바뀌는 현상을 흔하게 볼 수 있다. 하지만, 수요와 공급의 법칙을 이해한 투자 시 커다란 실패를 겪은 사례를 찾기는 어렵다. 부동산 투자 성공사례는 남다른 정보력과 인적 네트워크 그리고 정치, 사회, 경제, 문화 등 다양한 분야까지 거시적인 안목과 시장원리를 활용해야 한다.

▲유동성의 흐름과 트렌드 변화를 살펴라=유동성의 흐름과 트렌드 역시 정부의 부동산 정책에 따라 성격을 달리한다. 참여정부는 지난 2007년 1월부터 부재지주 양도 세율을 9~36%에서 60% 상향 조정했고 주택시장에는 1·11대책을 발표해 DTI 대출을 규제했다.

가수요를 차단하면서 유동성 자금의 증가를 차단했다. DTI 규제로 인해 중, 대형 평형 고가 아파트의 투자가치가 떨어졌다. 유동성 자금이 상대적으로 DTI 규제에서 자유로운 재개발지분, 소형 저가 아파트 및 오피스텔로 쏠리면서 시세가 상승했다. 일부 유동성은 지난 2007년 주가가 상승하며 다양한 금융상품이 쏟아져 나왔고 주식과 펀드시장으로 흡수되기도 했다.

이처럼 유동성 자금은 물풍선 효과를 반복하기 때문에 흐름을 예측할 수 있다면 투자 실패의 위험을 피할 수 있다. 사례로, 참여정부 5년 동안 신도시 및 지역균형발전의 골자인 기업, 혁신도시 발표로 토지 보상비 87조원이 풀렸다.

이러한 유동성 자금이 주변 토지, 수도권 주택시장으로 흡수되면서 토지 및 아파트 가격이 급등하기도 했다. 이렇게 부동산 투자 트렌드는 부동산 정책에 직접적인 영향을 받아 유동자금이 옮겨 다니면서 투자 대상을 갈아타고 있다.

▲대선을 주목하라=지난 2002년, 2007년을 기억해보면 대선이 있는 해는 후보자들의 공약사항에 관심이 높은 게 시장의 이치다. 참여정부 시는 충청권의 행정복합도시(세종시) 발표로 투자자들은 후보지 주변시장으로 몰렸고 지역의 부동산 시장도 뜨겁게 달아올랐다.

또 참여정부의 국토균형발전으로 기업도시 및 혁신도시 등이 발표되면서 국토 전 지역의 부동산 시장이 들썩거렸다. 지난 2007년 대선에는 어떠한 이슈들이 있었는지 기억을 더듬어보면 된다. 대선을 앞두고 가장 큰 이슈는 이명박 대통령의 '한반도 대운하' 공약이었다. 한반도 대운하는 한강, 낙동강, 영산강, 금강 등 광범위한 프로젝트다. 이명박 대통령의 당선이 유력해지자 지역 부동산시장은 단기간에 폭등하기 시작했다.

▲전망은 어떻게 될까=그렇다면 전망은 어떨까. 오는 2015년이 되면 주택 보급률은 120%에 가까워지게 되고 그렇게 되면 주택시장의 투자가치는 점차 하락할 것이라는 주장도 있다.

이에 따라서 앞으로 임대수익형 부동산과 토지 시장으로 유동자금이 흡수된다는 주장에 동감이 간다. 실제로 임대수익형 부동산과 토지로 자산을 옮겨 놓았거나 벌써 준비를 하는 비율이 점차 높아지는 사례도 많다.

정부는 개발 가능한 땅의 공급을 대폭 늘리고자 농지·산지·그린벨트·군사시설보호구역 등을 해제해 가용용지로 공급할 것으로 예상한다. 그동안 각종 규제로 묶여 있던 '잠자던 땅' 가치가 크게 높아질 전망이다. 지역에서도 이미 개발이 한창인 세종시에 대한 관심으로 앞으로 부동산 시장이 관심이 높아질 것으로 예상된다. /조성수 기자 joseongsu@