[박선의] 9억원이하 1주택자 “세금감면 1년 더”

주택거래세 감면제도 이것이 궁금하다 박선의 바로부동산 대표

정부는 당초 지난해 말까지로 예정됐던 주택거래에 따른 취득, 등록세 50% 감면 혜택을 1년 더 연장했다.
대신 전체 주택이 대상이 되는 것이 아니라 9억원 이하, 1주택 구입에 한해서만 감면 혜택이 적용된다.
또 취득세와 등록세가 취득세로 통합된다. 주택을 취득하게 되면 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세 등 세금이 부과된다.
박선의 바로부동산대표의 도움말로 주택거래세 감면제도의 주요내용을 정리해봤다. <편집자 주>

▲ 9억원 이하 주택의 가액 산정은=취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액이다. 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용된다.

다만 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나, 시장·군수·구청장이 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상이 되지 않는다.

또 공매 방법 등 사실상 취득가액이 9억원 이하인 경우는 감면 대상에 포함된다.

9억원 이하 1주택은 법정세율 4.6%(유상거래주택 취득가액의 각 2.0%인 취득세 및 등록세 4.0%, 취득세액의 10%인 농어촌특별세 1.2%, 등록세액의 20%인 지방교육세 0.4%)다. 감면혜택이 적용되면 전용면적 85㎡이하는 2.2% 전용면적 85㎡ 초과는 2.7%다. 9억원 초과, 다주택의 경우는 법정세율(4.6%)이 그대로 적용된다.

▲감면 대상이 되는 1주택의 의미는=1주택은 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미한다. 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득인 현재 주택을 보유하지 아니한 경우는 감면 혜택이 적용된다.

사례로 부인, 아들과 함께 1세대를 이루는 A씨 가족은 A씨 명의의 서울 소재 주택 1채, 부인 명의의 경기도 소재 주택 1채를 보유 중이다.

(아들 명의의 주택은 없음) A씨 가족은 현재 서울 소재 A씨 명의의 주택에서 함께 거주하고 있으며 아들의 결혼을 앞두고 내년 중 새로이 주택(9억 이하)을 구입할 예정이다. 이 경우 아들이 본인 명의로 주택을 신규 구입하면 1주택에 해당돼 감면 적용을 받을 수 있다.

하지만 주택을 갖고 있는 A씨 명의나 부인명의로 주택을 추가 구입하면 2주택에 해당돼 감면에서 제외된다.

또 주택 취득으로 일시적으로 2주택이 돼도 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 처분(잔금 받은 날)해 1주택이 되는 조건으로 감면 신청하는 경우 혜택이 적용된다.

일시적 2주택은 이사, 질병의 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖에 부득이한 사유로 인할 때다. 한편 조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 주택은 아니다. 중도금 납부과정에 있는 분양권도 주택에 입주할 수 있는 권리로 취득세 과세대상에 해당되지 않는다.

▲ 공동명의 주택 취득 시 1주택 여부는=주택 보유 수 계산의 경우와 과세형평성을 고려해 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각각 1주택으로 간주한다. 따라서 종전에 주택을 보유한 자는 취득지분에 대해 법정세율(4%)을 적용하고, 주택이 없는 자는 취득지분에 대해 감면세율(2%)을 적용한다.

9억원 이상 주택을 공동명의로 취득시는 감면대상이 되는 주택은 지분과는 무관하게 주택의 가액이 9억원 이하인 경우만 적용된다.

따라서 취득하는 주택가액이 9억원을 초과하는 주택을 2인 이상이 취득해 각자의 지분이 9억원 이하라도 지분과는 무관하게 감면대상에서 제외된다.

사례로 10억원의 주택을 부부가 공동지분으로 각각 5억원에 매수해도 주택가액이 9억원을 초과해 감면대상에서 제외된다.

▲ 감면 혜택 연장기간은=개편안에 따른 감면 혜택은 지난 1일부터 오는 12월 31일까지 주택을 취득하는 경우에 적용된다.

올해 연말까지 취득하지 않는 경우는 감면 대상에 해당되지 않는다. 이 경우 하반기에 방안 마련예정인 2012년 감면제도 개편안에 따라 세액이 적용된다.

주택 거래에 따른 취득·등록세 감면은 수도권·지방을 불문하고 전국에서 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없다. 주택 유상거래 감면 제도는 일반 아파트를 신규로 분양받아 취득하는 경우도 적용된다.

다만, 지방 주택경기 활성화를 위해 지방에 한해 오는 4월30일까지 적용되는 '지방미분양주택 취득세 세제지원'은 주택유상거래 감면과는 별개로 세제 혜택이 있다. 동일 주택에 중복 감면 적용되는 경우 높은 감면율이 적용된다. /조성수 기자 joseongsu@