황무지도 잘 고르면 '황금땅' 된다

●토지경매 전략과 토지시장 사기유형 문태현 노은재테크경매학원장

올해 충청권 부동산 시장의 전망은 맑음이다. 시중의 풍부한 유동자금은 세종시, 도청신도시, 4대강 살리기 사업 등 중·장기적으로 대전·충청권 토지로의 자금유입 기대감을 높이고 있다.

특히, 경매시장에서 농지와 산지를 저가로 낙찰받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 주택이나 상가, 창고, 공장 등을 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다.

하지만 요즘처럼 거래 침체기에 토지시장에서의 사기가 더욱 기승을 부리고 있어 투자자들의 주의가 요망된다.
　문태현 노은재테크경매학원장의 도움말로 토지경매시장의 투자전략과 토지시장의 사기유형에 대해서 살펴본다. <편집자 주>

▲도시계획을 살펴라=도시계획을 눈 여겨봐야 한다. 도시계획은 해당 지역의 개발 방향을 알 수 있는 척도가 된다.

땅값은 도로, 철도 등 신설 개통 도로를 따라 움직인다. 사람도, 땅값도 길을 따라 움직인다. 또 정책을 따라간다. 정부가 발표한 정책 및 개발계획이 사회적·경제적 트렌드에 들어맞는가, 그 정책이 실행됐을 때 파급 효과를 예측할 수 있다면 큰 수익을 낼 수 있다.

즉, 개발예정지 주변에서 찾아야 한다. 대규모 개발이 예정된 주변의 땅은 성공투자를 보장한다.

토지 자체 개발이 가능해야 한다. 관련법에 따라 토지이용·개발에 대한 제한이 있는지 확인한다.

▲기획부동산을 경계하라=정확한 정보를 바탕으로 한 정석 투자만이 성공할 수 있다. 기획부동산 등 개발 정보나 뜬소문만 믿고 달려들었다가는 백전백패한다.

투기가 아닌 투자로 생각한다. 토지는 주거보다 환금성이 떨어진다. 무리한 투자는 금물이며, 분수에 맞는 투자가 정석이다. 투자목적은 대중적이어야 하며 상품가치가 있어야 한다. 팔아야 소득이 발생하기 때문에 여러 사람의 마음에 드는 토지를 선택하는 것이 투자 요령이다.

▲토지권리관계를 살펴라=권리관계를 잘 따져야 한다. 등기부등본만 믿어서는 안 된다. 또 실제 이용 상황이 공부와 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다. 자경의 요건을 갖추거나 비사업용 나대지, 잡종지나 부재지주 농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세 중과제도 등을 살펴야 한다.

이에 따라 해당 지자체와 인접한 시·군·구의 거주요건과 자경 요건을 갖출 수 있는 토지를 선택해야 한다.

◇ 토지시장의 사기유형

▲ 전화사기 기획부동산 = 기획부동산의 특징은 전국적으로 전화부대를 운영하며 ‘○○컨설팅’, ‘○○개발회사’라는 간판을 걸고 많은 인원과 넓은 사무실을 보유하고 있다.

개발계획, 관련기사 등을 제시하면서 소비자에게 투자를 권유한다.

하지만, 개발할 수 없는 땅, 못 쓰는 임야, 팔리지 않는 땅 등을 저가에 인수해 필지분할 후 평당 20~30만 원대에 다시 판다.

유창한 언변과 설득력으로 피해자가 가장 많이 발생하고 있다.

▲ 바람잡이 동원 = 중개업자가 투자자를 데리고 토지 현장에 간다. 개발 상황과 땅값을 설명하는 도중 잠시 자리를 비운다.

인근에서 농사일하던 농부로 위장한 바람잡이가 와서 말을 건넨다.

여기 땅 보러 오셨나 봐요. 농부는 바로 옆에 땅이 어제 평당 50만원에 팔렸다며 투자의 마음을 조급하게 한다.

투자자는 투자를 결심한다. 중개업자가 소개한 땅은 평당 35만원, 가만히 앉아서 15만원의 차익을 거두는 셈법으로 말이다.

토지뿐 아니라 모델 하우스, 상가분양 현장에서도 바람잡이 동원 등 수법이 흔하게 이뤄지고 있다.

▲ 도마뱀 꼬리 자르기, 휘몰이 수법 = 평당 5만원짜리 토지를 갑이 10만원, 다시 을에게 15만원, 다시 병에게 20만원으로 거래하다가 마지막 투자자에게 매도하고 끝낸다.

중간 투자자에게는 이익을 남겨 주면서 중개업자는 수수료를 받고, 이익을 본 중간 투자자는 다른 투자자를 소개한다.

맨 나중에 구입한 사람은 시세보다 훨씬 비싼 가격에 매입하고 투자자 명단에서 제외된다.

휘몰이 수법은 특정지역을 선정한 후 대상 토지를 투기꾼이 매입하기 시작한다.

그런 다음 개발계획을 유포한다. 그리고 매입한 토지를 자기들끼리 가격을 올려 사고판다.

주변지역 거주자들은 개발계획을 사실로 인식하고 매물을 거둬들인다. 이 단계에서 개미 투자자들이 소문을 듣고 모여든다. 투기꾼들은 이미 구입해 두었던 토지를 비싸게 팔고 떠난다.

문태현 노은재테크경매학원장은 “이외도 급매물로 싸게 팔겠다며 남의 땅을 자기 땅 인양 속여 팔거나, 가족 관계부의 위·변조 등 문서를 위조하는 등 토지사기유형도 다양하다”며 “개발 정보, 소문만 믿고 하는 투자는 백 퍼센트 실패한다”고 말했다.　 /조성수 기자 joseongsu@