투자, 소형주택 임대사업 주목하라

임대주택 사업자 등록땐 양도소득세 감면·세제혜택 한상수 한림부동산 대표

지난 몇 년 동안 부동산시장이 불확실성이 이어졌지만, 최근에 중소형주택의 가격이 상승하는 등 시장이 회복세를 보이고 있다. 여기에 1~2인가구 증가 등 영향으로 도시형생활주택 등 소형주택의 공급도 늘어나는 추세다.

투자자들이 소형주택 임대사업에 주목하는 이유가 여기에 있다.

주택임대사업이란 임대주택법에 따라 일정수(한 채 이상)의 주택을 임대주택으로 취득, 신고한 임대사업자가 일정기간 이상 임대사업을 영위하면 양도소득세 감면 등 세제혜택을 받게 된다. 한상수 한림부동산 대표의 도움말로 주택임대사업에 대해 살펴본다. <편집자 주>

▲주택임대사업자 등록=주택 임대사업을 하기 위해서는 임대주택 사업자로 등록해야 한다.

신고를 해야 하는 기관은 2곳이다. 시·군·구청 등 지자체와 관할세무서다. 먼저 주택을 사기 전, 등기나 잔금납부를 하기 전에 거주지 관할 지자체 주택과에 사업자 등록을 마쳐야 한다. 그래야 취득·등록세 감면혜택을 볼 수 있다.

집을 구입한 후 30일 안에 물건지 지자체에 취득·등록세 감면 신청을 하면 된다. 이후 전세나 월세를 주고 계약서에 명기된 임대조건도 지자체에 신고해야 한다. 임대개시(입주 후) 20일 이내에 거주지의 세무서에 가서 다시 사업자등록을 한다. 양도세와 종부세 혜택을 받기 위해서다.

원칙적으로 각각의 물건지 관할세무서에 신고해야 하나 임대사업자로 등록한 사업장의 주소지 담당 세무서에서 사업자등록을 할 수 있다.

임대주택 사업자등록증과 사업자등록신청서 주민등록원본 임대차계약서 등이 필요하다. 이후 석 달 안에 임대했다고 신고하면 사업 절차가 마무리된다.

▲주택임대사업의 요건완화=주택임대사업의 매력은 각종 세제혜택임은 말할 것도 없다.

주택임대사업자가 양도소득세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받으려면 종전에는 공시가격 3억원 이하(전용면적 85㎡ 이하)인 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 했다.

현재는 이를 많이 완화해 주택의 전용면적이 149㎡(45평)로 넓어졌고 1채의 주택만 있어도 주택임대사업이 가능하며 의무임대기간도 10년에서 7년으로 단축됐다. 또 미분양주택을 매입해 임대사업을 하는 경우는 5채 이상의 취득 시 공시가 3억원이하인 주택(전용면적 149㎡이하)을 5년 이상 임대하면 된다.

▲임대사업자의 세제혜택=임대사업자의 요건을 충족하면 종합부동산세 과세대상에서 제외되고 양도소득세가 중과되지 않고 6~36%의 일반세율, 장기보유 특별공제(최고 30%) 혜택도 받을 수 있다.

또 전용면적 60㎡(18평) 이하의 아파트를 5년이상 임대하면 취·등록세가 100% 감면된다. (신규분양, 미분양아파트 매입 시)

일정한 조건하에 재산세가 25~100% 감면되고 임대보증금만 받고 세를 놓은 경우 즉 전세인 경우에는 소득세가 부과되지 않는다.

하지만 이렇게 완화된 임대주택의 요건은 비수도권(지방)에만 적용된다. 즉 광역시 권역을 포함한 지방도시에 소재한 주택에 한해서만 적용된다.

임대사업을 진행하지 않는 나머지 한 채의 거주용 주택의 양도소득세, 비과세를 판단할 때는 임대주택도 주택의 숫자에 포함된다. 즉, 임대사업을 진행하는 주택 외의 다른 주택을 매각할 때는 비과세 혜택을 받지 못한다는 점을 유의해야 한다.

▲임대주택 사업은 일거양득=주택임대사업은 임대수입은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

전세를 안고 구입하면 초기부담을 줄일 수 있고 여유자금으로 대출 없이 집을 샀다면 월세로 전환해 고정적인 임대수익을 얻을 수도 있다.

월세 수익은 은행금리보다 높은 편이다.

또 임대기간을 마치고 매각할 때 집값이 얼마나 오르던지 상관없이 집을 한 채 가진 사람처럼 양도세 중과 대상에서 제외돼 일반세율( 6~35%)만 납부하고 시세차익을 남기게 됐다.

기존에는 3억원으로 제한돼 가격이 상승해도 부담이 컸다.

가격상승으로 시세차익과 대상주택도 확대돼 다주택자나 여유계층의 임대사업 참여가 늘어날 것으로 예상된다.

▲대상주택은 단일 행정구역에서=임대사업을 하기 전에 가장 먼저 고려해야 할 사항은 주택의 위치다. 서울에서 2가구, 부산에서 3가구를 임대했다면 양도세와 종부세의 중과를 피할 수 없다.

기본적으로 임대주택은 같은 행정구역 안에 있어야 한다. 양도세와 종부세 기준에 약간의 차이가 있다. 국세와 지방세로 세입 주체가 다르기 때문이다.

양도세 감면 기준은 서울시와 지방 광역시를 포함한 시 단위다. 반면 종부세는 시 단위가 아니라 경기도, 충남도 등 광역행정구역을 기준으로 한다.

한상수 대표는 “임대사업은 지역 선택시 교통 여건이 좋아야 한다”며 “매매가대비 전세가 비율이 높은곳도 임대사업 적지이며 업무 밀지지역 등도 유리하다”고 밝혔다. /조성수 기자 joseongsu@