전세계약 기간 만료 후 묵시적으로 갱신된 경우 전세권 보호 받을수 있어

[재밌는 법률상식 Q&A]

[질문]
저는 갑 소유 주택을 전세금 5000만원에 1년 기간으로 하는 전세계약을 체결하면서 전세권등기를 설정했습니다. 현재는 계약기간이 만료되고도 재계약 등의 아무런 조치 없이 수개월이 지난 상태인데, 이러한 경우 전세권의 효력은 어떻게 되는지요.

[답변]
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있습니다.

또 전세금의 반환이 지체되면 경매를 요구할 수 있는 권리로서 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유(兼有)하고 있는 권리입니다.

그 존속기간이 만료되면 당사자 간에 계약갱신을 하지 않는 한 전세권은 소멸되는 것이 원칙입니다.

그런데 민법 제312조 제4항은 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우는 기간이 만료된 때에 전(前)전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 합니다.

이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

같은 법 제313조는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있습니다.

같은 법 제187조는 '상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다'라고 규정하고 있습니다.

그리고 판례는 전세권의 법정갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제삼자에 대해 권리를 주장할 수 있다고 했습니다. (대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결)

그러므로 위 사안의 경우에 전세권등기의 존속기간에 관해 변경등기를 하지 아니했다고 해도 귀하의 전세권은 보호될 것입니다.

다만, 전세권설정자가 전세권소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수 있습니다.

그리고 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정 등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 할 것입니다. (같은 법 제317조) /대한법률구조공단 대전지부 (무료법률상담은 ☎132)