임대인 방해행위로 종료땐 임대차계약 손해배상 가능

<재밌는 법률상식 Q&A>

[질문]
갑은 학원운영을 위해 건물소유자인 을과 보증금 3000만원에 월세 100만원의 임대차계약을 체결했습니다. 다만 보증금 중 1000만원은 계약체결 시에 지급하기로 하고, 나머지는 입주 후에 지급하기로 했습니다. 갑은 1000만원은 계약 당시에 지급했으나 사정이 생겨 2000만원은 변제기일에 지급하지 못하고 있습니다. 이에 을은 적법한 최고(催告)절차도 거치지 아니한 채 일방적으로 임대차계약의 해제를 통보하고 위 보증금의 수령도 거절했으며, 건물 명도를 요구하면서 전기를 차단하는 등의 비정상적인 방법으로 갑의 학원 운영을 방해하고 종국에는 건물을 철거한다는 이유로 강제로 퇴거시켰습니다.
이러한 경우 갑이 취할 수 있는 방법은 무엇인지요.

[답변]
민법 제544조는 '당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우는 최고를 요하지 아니한다'고 규정하고 있습니다. 위 사안은 임차인 갑이 비록 임대인 을에게 나머지 보증금 2000만원을 지급하지 아니해 채무불이행상태에 빠졌습니다. 하지만 을은 적법한 최고를 하는 등 해제에 필요한 요건을 갖추지 아니하는 한 임차인으로 하여금 임대차 목적물을 사용, 수익하게 해야 할 의무를 가지고 있습니다.

따라서 비록 갑이 보증금 지급채무를 일부 이행하지 아니해도 을도 임차인으로 하여금 사용수익을 하게 할 의무를 불이행한 것이므로 갑으로서는 을에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

다만 손해배상의 범위에 관해 판례는 '임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용ㆍ수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의해 임대인으로서의 의무가 이행불능돼 임대차계약이 종료됐다고 하는 경우도, 임대인이나 제삼자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실돼 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로 봅니다. 임차인으로서는 임대인에 대해 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있습니다. 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하고자 합리적으로 필요한 기간 그 목적물을 이용해 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 증명할 수 있는 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐입니다. (그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다)

더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료 시까지 계속해서 그 목적물을 사용ㆍ수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 배상을 청구할 수 없다고 했습니다.(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결) 따라서 갑은 을에게 갑이 새로운 장소를 찾아서 학원을 운영할 때까지의 휴업손해를 증명할 수 있다면 그 휴업손해의 배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다./대한법률구조공단 대전지부 무료법률상담은 ☎132