필요경비 챙기면 양도세 아낀다

● 비과세 범위와 절세방법

부동산관련 소식, 정책 등을 살펴볼 때 흔하게 사용되는 단어가 공시지가, 기준시가다. 부동산 가격을 나타내겠지만 정확한 뜻을 모르는 경우도 흔하다. 공시지가와 기준시가의 정의와 차이점은 무엇인지 살펴보자.

▲양도소득세 과세·비과세범위=양도소득세가 과세되는 범위는 아래와 같다.

부동산(토지 또는 건물)의 양도소득, 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권)의 양도소득이다.

또 주식 또는 출자지분의 양도소득, 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권 등)의 양도소득이다.

양도소득세는 비과세되거나 감면되는 경우가 있다.

1세대 1주택의 경우로서 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

3년 이상 보유한 1가구 1주택이 일부 지분을 매각해도 양도소득세를 물지 않는다.

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면된다.

▲양도소득세의 신고·납부=부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 납부를 해야 한다.

즉, 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 3월 31일까지다.

올해부터 예정신고납부세액공제가 폐지되고 예정신고를 하지 않을 경우 가산세가 부과된다.

다만, 올해까지는 부동산 등 양도시 과세표준 4600만원 이하 부문에 대해 5%의 예정신고세액공제를 적용(한도액 29만1000원)한다.

단, 공익사업 수용토지로서 사업인정고시일이 지난해 12월 31일 이전인 토지를 오는 12월 31일까지 양도시 한도 없이 5% 예정신고세액공제를 적용한다.

감면대상자가 예정신고를 하지 않으면 감면은 적용되지만 무신고가산세는 산출세액의 10~20% 부과하므로 꼭 예정신고를 해야 한다.

▲확정신고=당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우는 그 다음해 5월 1일부터 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야 한다.

다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 된다.

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 된다. 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 10%, 20%(또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 된다.

▲양도소득세 분할납부·물납=양도소득세는 분할납부 및 물납할 수 있다.

납부할 세액이 1000만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.

분할납부할 수 있는 세액은 납부할 세액이 2000만원 이하일 경우는 1000만원을 초과하는 금액이다.

납부할 세액이 2000만원을 초과하는 경우는 분할 세액의 2분의 1 이하의 금액이다.

공공사업을 위해 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 대금을 공공용지 보상채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있다.

세액이 1000만원을 초과하는 경우는 양도소득세 예정·확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청하면 된다.

▲양도소득세 절세방법=양도가격에서 공제되는 필요경비를 챙긴다.

양도가에서 비용으로 처리돼 공제받을 수 있는 필요경비를 챙기며 세금을 아낄 수 있다.

필요경비에 속하는 것으로는 취·등록세, 부동산중개수수료, 샤시설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 꼽을 수 있다.

양도세 비과세 항목을 항상 숙지한다. 1주택을 소유하다가 팔 때는 반드시 양도세 비과세를 받을 수 있는지 알아야 한다.

양도세 비과세요건은 3년이상 보유하고 서울, 과천 및 1기신도시는 2년 거주기간이 충족되면 된다.

이외 1년 이상 거주한 주택을 취학, 질병, 전근 등 사유로 매도하는 경우 이민, 취학 등으로 세대전원이 출국하는 경우, 주택수용인인 경우 비과세요건을 충족하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. /조성수 기자 joseongsu@