안정+수익+환금성 '삼박자' 보라

상가 유형별 투자요령

최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 안정성, 수익성, 환금성을 갖춘 상가투자도 주목받고 있다.

상가는 대표적 수익형 부동산 투자상품으로 역세권, 신도시 조성 등 개발 호재가 있는 곳을 통한 안정성을 확보하는 것이 중요하다.

상가투자 시는 가장 중요한 세 가지 요소가 있다.

첫째로 접근성이 뛰어나고, 둘째로 초역세권에 위치하며, 셋째로 임대수요가 풍부해 가격 상승을 누릴 수 있는 입지 여건을 갖춘 곳을 추천한다.

상가는 유형별로도 다양하다. 테마형상가, 아파트 단지내 상가, 근린상가 등으로 구분할 수 있다. 기본적 상가투자 주의사항에 상가유형별로도 살펴봐야 하는 내용이 있다. 박선의 바로부동산 대표의 도움말로 상가유형별 투자 유의사항에 대해서 살펴보자.<편집자 주>

▲테마형상가 투자요령=테마상가란 일반쇼핑몰이나 쇼핑센터와는 달리 한가지 아이템을 가지고 체계적으로 그에 부수하는 상품들이 밀집해 시너지 효과를 키울 수 있는 상가다.

의류형의 테마상가가 지난 1990년대 들어서면서 붐을 일기 시작했다. 현재는 농·수산물, 의류, 전자. 공구, 게임, 요리전문점 등이 선보이고 있고 점차 엔터테인먼트의 테마상가로 나가고 있다.

잘 고른 테마상가는 투자자의 안정적인 수입을 확실하게 가져다준다. 테마상가 투자 시는 규모의 경제에 적합한 아이템인지 알아보아야 한다.

전문업종이 주류를 이루는지, 기존상권의 발달 지역에 있는지, 일반인에게 인지도 있는 운영자나 브랜드 등 입점이 있어야 한다.

성장 발달 단계가 있는 아이템, 쇼핑몰 운영에 기법이 있는 시행자나 운영자가 있어야 한다.

▲단지내 상가분양 요령=아파트 단지 내 상가는 인기가 높다. 하지만 고려 사항이 없는 것은 아니다.

반드시 개점만 하면 수익이 나거나 재임대 재매각을 통해 매매차익을 엄청나게 안겨주는 것은 아니다. 투자에 실패하면 큰 손실이 발생할 수도 있음을 알아야 한다. 또 일부지역은 단지내 상가의 인기가 시들해지고 있는 점을 간과해서는 안 된다.

최근에 단지내 상가독점이 없어지고 주변의 할인점, 전문상가에 고객을 빼앗기는 상황도 빈번하게 발생한다. 하지만 몇 가지 주의만 잘하면 분명 투자가치가 있는 상가는 얼마든지 찾을 수 있다.

단지 내 상가는 상권이 안정화되기 위해선 세대수가 최소 700여세대 전후는 돼야 한다.

특히, 단지내 상가는 1000세대 이상이면 비교적 안정적인 상권형성을 기대할 수 있다. 그렇다고 꼭 세대수가 상가투자를 결정하지는 않는다.

세대수가 적어도 투자가치가 높은 상가도 있다.

이 외에도 업종의 중복이 없는지 살펴야 하며 주변의 대형시장이나 할인점도 살펴봐야 한다.

단지내 상가는 주변의 아파트 단지와 입주민 평형이 큰 영향을 미친다. 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)는 자녀가 어리고 바쁘게 생활하는 세대가 많다. 자녀학원 등 시설이용이 많고 근거리 소비가 강해 구매력도 다양하다.

중대형 이상의 세대수가 많은 곳은 자녀가 성장해 주변상가 이용이 제한적이다. 대형쇼핑몰이나 백화점생활권 성향이 강하다.

▲근린상가 투자요령=근린 상가는 신도시 주변이나 택지개발지구에서 흔하게 볼 수 있다.

상업용지가 많은 곳은 차후 투자수익률은 공급이 많아 떨어질 수 있어 유의해야 한다.

근린상가 투자는 용도에 맞는 업종이 중요하며 단일용도로 복합되지 않는 것이 좋다.

신도시에서 가장 빠르게 성장하는 곳이 근린 상가지만 업종과 장소에 따라 투자 수익률은 천태만상이다. 차후 몇 년을 내다보는 관찰력도 있어야 한다. 분양이 안 된 상가는 소유권을 이전하는데 시간이 걸리고 중간에 부도가 날 수가 있다.

근린상가는 상권형성시간이 소요되기 때문에 가격이 비싸더라도 상권이 형성된 것을 선택하는 것이 현명하다. 지하주차장이 많으면 전용률이 적게 나오기 때문에 전용률을 따져보고 최하 전용률이 50%는 넘는 상가를 선택하길 권한다.

1층은 2층에 비해 2배가 비싸다. 상가는 보통 시행사가 수지 분석을 낼 때 1~3층에서 50% 이상의 수익을 맞춘다고 해도 과언이 아니다.

1층 상가는 차후 권리금을 읽어야 되고 2층 이상은 임대 수익률을 읽어야 한다.

근린상가는 보통 1층은 잡화, 2층은 클리닉과 학원, 4층 이상은 각종 사무실 등 오락시설 등이 기획된다. 근린상가도 업종이 중요하고 비싸도 1층이 좋다. 요즘은 1층에 음식점이 많이 들어오는데 그만큼 눈에 보이는 상가가 인기도 있다.

상권형성 후 1층은 권리금이 형성되지만 3층 이상은 비어 있는 곳도 있고 새로운 상권형성을 위해서 업종의 전환이 빠르게 이동하고 있다.

올라갈수록 건축비 대비 수익률이 떨어진다. 그러나 중심이동이 많고 앞으로 인구증가에 따른 투자를 생각하면 1층 가격으로 위층의 많은 평수를 투자하는 것도 좋은 방법이다. /조성수 기자 joseongsu@