전입신고는 주택인도와 동시에

■ 전세계약 이것만은 알아두자 등기부등본 수시로 확인… 확정일자는 가능한 전세계약 후 바로 받아야

최근 주택시장은 전세대란이란 용어가 낯설지 않다. 그만큼 전세주택 구하기가 어렵기 때문이다.

▲ 한상수 한림부동산대표

전세수요 폭증은 전세가 급등으로 서민들의 삶을 더욱 어렵게 만든다. 자칫 전셋집이 경매로 처분되는 경우 보증금을 떼일 위험에 노출되기도 한다.

전세대란으로 임차인은 전세물건 찾기에만 집중하다가 전세보증금의 안전성과 직결되는 권리적인 측면에 대한 대비를 소홀히 하면 안된다.

전세난과 가격 급등에 보증금에 대한 안전성 검토 없이 무턱대고 전세계약을 체결하면 안된다. 한상수 한림부동산 대표의 도움말로 전세보증금을 안전하게 확보할 수 있는 권리적인 측면을 살펴보자.<편집자 주>


▲전세계약 후 인도 시까지 등기부등본 확인=전세계약 후 주택 인도(점유) 시까지 계약체결 당시 없었던 권리사항이 등기부등본에 기재됐는지를 확인해야 한다.

전세계약서 작성 시 계약 후 주택 인도 시까지 중대한 권리관계의 변동이 생기면 임대차를 취소할 수 있다는 문구를 계약서에 삽입하는 것도 문제 발생 소지를 예방할 수 있다.

주택 인도시까지 권리관계 변동유무는 중개업자, 본인 스스로 주택을 넘겨받는 날까지 수시로 등기부등본을 발급, 확인해야 한다. 더 정확하게는 임차인이 주택 인도 후 전입신고를 마친 날까지 권리관계 변동 여부를 확인해야 한다.

후순위 권리자에 대한 임차인의 대항력은 주택 인도뿐만 아니라 전입신고까지 마친 날의 다음날 '0'시부터 발생하기 때문이다.

▲주택인도와 동시에 전입신고=주택의 인도와 동시에 전입신고는 임차인에게 대항력을 갖게 하는 절대적 요건이다.

대항력은 일반매매나 경매에서 매수인(또는 낙찰자)에게 전세보증금을 돌려받거나 임대차기간 동안 거주를 주장하는 힘을 부여해 준다.

다만 경매는 매매와 달리 대항요건, 즉 입주와 전입신고를 마쳤다고 해서 대항력이 발생하지는 않는다는 점에 유의할 필요가 있다.

근저당, 가압류, 담보가등기 등 소위 말소기준권리가 대항력이 발생하기 전 이미 설정돼 있다면 그 임차인은 대항력을 상실하게 된다.

따라서 임차인이 주택 인도와 더불어 전입신고를 마치기 전에 등기부등본에 기재된 말소기준권리가 없을 경우에 한해 임차인은 비로소 대항력이 발생하게 된다. '주택인도+전입신고 다음날 0시'를 기준으로 낙찰자에게 전세보증금의 인수 내지 반환, 임대차기간 동안의 거주를 주장할 수 있게 된다.

▲전세계약서에 확정일자 부여=확정일자를 부여받는 일은 경매처분시 전세보증금에 대한 우선변제권을 확보하려는 것이다. 말소기준권리에 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰자에게 전세보증금에 대한 인수를 주장할 수 있다.

하지만 확정일자가 없으면 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 수 없다.

확정일자를 받을 때에도 주의할 사항이 있다. 즉 확정일자는 우선변제적 효력이 부여되는 것이지만 절대적이 아니라 상대적이라는 점이다.

늦게 확정일자를 받는 사이 근저당이 설정됐다면 임차인은 근저당 채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없다.

물론 광역시 기준 보증금이 5500만원 이하인 소액임차인에게 권리순위에 상관없이 최우선으로 해 변제되는 1900만원은 확정일자 없이도 변제를 받을 수 있다. 나머지 3600만원을 권리순위에 따라 우선변제를 받기 위해서는 확정일자를 받아야 한다. 가급적 전세계약 후 바로 확정일자를 받거나 최소한 전입신고(또는 주택 인도)와 동시에 확정일자를 받을 것을 권한다.

▲경매 시 배당요구기간 내에 배당요구=만약 경매진행 시에는 배당요구기간 내에 배당요구를 해야 한다. 대항요건을 갖추고 확정일자를 부여받는 것 외에 법원이 정한 기간 내에 반드시 배당요구를 해야 한다.

주의할 점은 배당요구도 아무 때나 하는 것이 아니며 배당요구를 할 수 있는 기간(배당요구종기)이 정해져 있다는 것이다.

경매신청이 들어오면 법원은 경매신청된 사실과 함께 배당요구종기 내 배당요구할 것을 임차인에게 서면으로 통지하게 된다.

대항력 유무에 상관없이 낙찰대금에서 배당을 받고자 하는 임차인이라면 반드시 이 기간 안에 배당요구해야 한다.

일반적으로 배당요구종기는 첫 매각(경매)이 진행되기 1개월 전으로 해서 정해진다.

한상수 한림부동산 대표는 “임차인의 보증금을 지키기 위해서는 권리변동사항을 확인하고 대항력을 갖춰야 한다. 확정일자 등 안전장치 마련에도 노력해야 한다”고 강조했다. /조성수 기자 joseongsu@