주택 지표를 보면 재테크가 보인다

● 정부정책 변화따른 시장주시

실거주든 투자목적이든 부동산시장은 주식시장만큼 서민들에게는 관심이 높은 시장이다.

최근 주식시장은 지난 2008년 금융위기를 완전히 벗어난 느낌이다. 외국인, 기관의 매수세에 개인까지 가세하는 추세다.

개인들도 전문가들의 주무대인 주식에 투자하기 위해서는 정보습득에 여념이 없다. 반면에 부동산시장은 정보습득에는 약하다.

지속적인 수익률이 보장되는 임대 수익형 부동산은 노후 재테크로서 관심이 높다. 또 연말 새롭게 출시되는 뉴홈즈 거래시스템도 관심을 가져볼 만 하다.

박노귀 전 대전공인중개사회장의 도움말로 지역 부동산 시장을 보는 시각을 높이는 방법을 살펴본다. <편집자 주>


▲주택관련지표 변화 주시=인구주택총조사ㆍ통계청 추계인구 자료에 의하면 대전의 인구증가율은 1995년의 경우 21.2%였으나 2000년에는 급격히 하락한 7.6% 수준이다.

지난해는 0.7%로 점차 낮은 증가율을 보이고 있다.

1~2인 가구는 혼인율 하락, 이혼 및 독거노인 가구 증가 등으로 늘었다. 최근에 저금리, 부동산 경기침체의 영향에 의해 주택 소유자들이 전세물량을 월세로 전환하기도 한다.

전세물량이 부족해 전세금 상승을 부추기는 요인이 됐고, 추가 대출을 받아 주택을 구입하는 수요도 발생하고 있다.

대전의 주택 보급율을 현재 103.7%(신주택 보급률 97.6%)로 울산 104.6%에 비해 낮은 편이다.

후반기 도안신도시아파트 입주물량 등 주택공급과 기존의 재고주택, 임대주택, 다가구 주택 등 승인과 허가된 주택 추이를 살펴본다. 미분양 아파트 등을 감안할때 내년에는 전반적인 안정세를 점치기도 한다.

반면 행정, 교육, 상업시설 등이 집중된 서구, 유성구 등 전세 수요자의 지역별 양극화현상은 지속될 것으로 예상된다.

▲시장변화에 따른 틈새시장=1인가구는 폭발적으로 증가하고 있으나 원룸이나 오피스텔 공급은 공급부족상태를 벗어나지 못하고 있다.

지난 2000년 15.2%(6만2000가구), 2005년 20%(9만8000가구), 2009년 21%(10만8000가구)로 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

지난 준주택 제도, 도시형생활주택 지하철 역세권과 교통요충지, 직장이 집중된 지역을 중심으로 공급이 늘고 있다.

정부의 저금리 자금 지원책을 포함한 각종 규제완화 등도 눈길을 끌고 있다. 또 대전의 경우 세종시 원안추진의 여파로 이전 행정관련기관, 기업의 초기 이전자들이 사무실이나 주택수요를 검토해볼 가치도 있다.

▲한국부동산거래소 뉴 홈즈 시스템=한국부동산거래소가 연말부터 출시하는 '부동산신탁을 통한 거래시스템(뉴홈즈)'도 관심을 가져볼 만하다.

뉴홈즈 거래시스템은 부동산 취득목적을 투자용과 실거주용으로 나눠 투자자금을 줄이는 방식이다.

투자수요로 부동산을 취득하려는 사람은 전체 아파트 가격 중 60% 안팎에 해당하는 투자용 수익권을 행사한다.

주거가 목적인 세입자는 아파트 가격 약 40%인 주거용 수익권에 투자하고 신탁을 통해 실제 집을 사용하는 권리를 보장받게 된다.

뉴 홈즈 시스템이 기존 주택거래와 다른 점은 실물이 아닌 수익권이 거래된다는 점이다.

한국부동산거래소에서 집을 찾는 사람이 아파트 총액 중 40%를 내면 부동산거래소에서 업무협약을 맺은 신탁회사를 통해 주거용 수익권 증서를 받는다.

주거용 수익권을 받은 사람은 주택 사용권을 갖고 아파트 시세가 오르면 일정 이익을 거둘 수 있다. 반면 투자자는 거래소를 통해 투자용 수익권(60%)을 매입하면 주택거래나 보유 시 부과된 세금을 줄이는 효과가 있다.

재산세나 종합부동산세는 부과되지 않으며 수익권 양도 시에는 일반세율을 적용한다. 기존 지분 투자와 달리 신탁사가 신탁등기에 권리를 명시해 본인 수익권을 보장받는다. /조성수 기자 joseongsu@