임차인이 설치한 도시가스보일러 임대인에 비용부담 요구할 수 있어

<재밌는 법률상식 Q&A>

[질문]
저는 갑에게 제 소유 상가건물을 임차보증금 4500만원에 임대했는데 갑은 위 건물에서 식당영업을 하던 중 자신의 편리를 위해 기름보일러를 도시가스보일러로 설치하면서 580만원의 비용을 지출했습니다. 그 후 저는 위 상가건물을 을에게 팔면서 갑과의 임대차기간 만료 시점에 맞춰 매매잔금을 받음과 동시에 건물을 비워주기로 했습니다.

그 후 위 임대차계약기간이 만료돼 갑에게 위 상가건물을 비워줄 것을 요구했는데, 갑은 위 도시가스보일러 설치비용을 받아야만 임차부분을 비워주겠다고 합니다. 이 경우 저는 갑에게 위 설치비용을 지급해야 건물을 명도받을 수 있는지요.


[답변]
민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때는 임대인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다.

임차인이 유익비를 지출한 경우는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다.

이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여(許與)할 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용입니다.

'필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 비용을 말합니다. (대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결)

위 사안에서 갑이 지출한 도시가스 보일러설치비용은 건물의 객관적 가치를 증가시키고자 투입된 유익비라고 할 것입니다.

귀하가 을과 매매계약을 체결하면서 정한 매매가격에는 갑이 유익비를 지출함으로 인해 증가한 건물의 가치증가분이 포함돼 있다고 볼 수 있습니다.

귀하는 갑의 유익비지출로 인한 이득을 얻었다고 할 것이므로, 귀하가 갑이 지출한 유익비상당액 또는 그 덕분에 증가한 가치의 증가액 중에서 선택해 상환해야 할 것입니다.

판례도 매매목적부동산을 사용해온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선해 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결정에 반영됐다 할 것입니다.

특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니 매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기위해 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정돼 이를 상환하했다면 매도인에 대해 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다고 했습니다. (대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결).

따라서 도시가스보일러 설치비용을 매수인 을이 갚기로 하는 특별한 약정을 하지 않은 이상 귀하가 갑에 대해 이를 지불해야 할 것으로 보입니다. / 대한법률구조공단 대전지부 (무료법률상담은 ☎132)