보이지 않는 '함정'을 찾아라

초보 경매인 주의점 문태현 노은재테크경매학원 원장

부동산 경매는 일반인들에게는 어려우면서도 재테크 방법 가운데는 유용한 수단이다. 금융투자는 주식ㆍ펀드가 일반적이라면 부동산투자는 경매가 주라고 해도 과언이 아니다.

▲ 문태현 노은재테크경매학원 원장

경매는 매매보다 싼 값으로 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있어 일반인들의 재테크수단으로 유용하게 활용된다. 여기에 행운까지 따라주면 커다란 이익도 기대할 수 있다.

노은재테크경매학원 문태현 원장의 도움말로 초보자 경매인들이 알아야 할 사항에 대해서 살펴본다.<편집자 주>


▲경매의 매력과 함정=경매의 가장 큰 매력은 함정만 피해간다면 손해를 피할 수 있고, 안정적으로 이익을 남길 수 있는 재테크로 유용한 수단이다.

경매의 또 다른 매력은 물건이 항상 끊임없이 나온다는 것이다. 이 가운데 좋은 물건을 누가 매수하느냐가 관건이다. 반면에 많은 함정도 도사리고 있다. 경매기록에 보이는 함정은 부지런히 조사하고 전문가에게 의뢰하면 피할 수 있다.

하지만 보이지 않는 함정은 경매 희망자에게 위험한 존재가 될 수 있다. 투자자는 권리분석, 권리관계(대위변제, 소유권변경, 경매취하 등), 물건의 특수성(사립학교법 저촉, 농지취득자격증명, 고도제한 등)에 유의해야 한다. 또 나타나지 않는 임대차 관계(임차인, 동거인 등)을 현장조사로 파악해야 한다.

경매에 임할 때는 신중한 태도가 중요하며 가격이 너무 낮거나 유찰이 많이 된 물건은 경계하고 세밀한 점검이 필요하다.

▲경매공부 방법=경매공부는 평생교육원 경매강좌, 경매전문학원, 각종 문화센터강좌, 온라인 강의, 서적을 통해 할 수 있다. 경매는 절차, 권리분석, 물건분석·투자분석, 명도나 세무관련 문제 등 낙찰 후 처리에 관한 것으로 나뉜다. 경매절차는 공개된 절차를 진행하는 규정과 명도를 포함해 단계별 특징에 대해 숙지하는 것이 필요하다.

모든 세부적 절차를 다 알아야 하는 것은 아니다. 입찰자 입장에서 영향을 받을 수 있는 주요한 내용을 위주로 숙지하면 된다.

권리분석은 법적인 내용보다 낙찰대금 이외 추가로 부담해야 할 위험요소가 없는지, 있다면 최소화 하는 방법은 없는지 등 위험회피 방법을 알아두면 된다.

권리분석이 소극적으로 위험을 회피하는 것이면 적극적으로 수익을 극대화 하는 것이 물건분석·투자분석이다. 물건분석은 경매대상의 객관적 가치를 분석하는 것이다. 투자분석은 투자대상으로 장래의 가능성을 판단하는 것이다.

▲권리분석의 중요성=경매희망자는 물건의 투자가치와 목적물의 법적상태(인수되는 권리가 있는지의 여부)에 대해 가장 큰 관심을 갖는다.

투자가치는 일반적인 매매로 취득 할 때와 마찬가지로 주변 부동산가격, 발전가능성 등을 고려해 판단하면 된다. 하지만, 경매로 부동산을 취득할 때 그 경매목적물에 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는지 여부는 매각물건명세서 등에 정확히 정리돼 있지 않다.

이에 경매희망자가 목적물에 대한 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등을 확인하고 직접 현장에 나가 조사 등을 통해 본인이 직접 판단해야 한다.

법률전문가가 아닌 일반 경매희망자가 정확한 권리분석을 하기는 쉽지 않아 전문가의 도움을 구하기도 한다.

▲권리분석의 핵심비법=말소되는 권리에 유의해야 한다. 근저당, 담보가등기, 가압류 중 하나가 최선순위로 설정돼 있는 경우 경매가 되면 그 설정된 권리는 말소된다. 최선순위로 설정된 위의 권리보다 후순위의 권리들은 전부 말소되고 매수인에게 인수되지 않는다.

선순위 전세권이라도 배당요구를 하면 말소된다. 인수되는 권리도 있다. 제일 먼저 설정된 근저당권, 담보가등기, 가압류보다 선순위에 있는 권리(즉 지상권, 지역권, 가처분, 순위보전의 가등기)는 매수인에게 인수된다. 예고등기가 돼 있는 물건은 피해야 한다.

문태현 원장은 “경매는 발로 한다는 말이 있다. 그만큼 현장을 돌아보고 물건을 보는 힘을 길러야 한다”며 “경매물건에 숨겨진 가치를 파악하고 적당한 가격에 낙찰받는 것이 경매 성공의 지름길이다”라고 조언했다. /조성수 기자 joseongsu@