잘생긴 땅이 인기도 좋다

■ 토지를 보는 눈 박선의 바로부동산 대표

토지와 건축물, 둘다 사람들에게는 중요한 요소다. 이 중에서도 인류가 땅에 발을 딛고 사는 한 땅은 인간에게 필수적인 요소다. 필수적 요소이면서도 현대인의 재테크 수단 가운데도 토지는 빠지지 않은 투자처 중 하나다. 이러한 땅을 구입할 때 기본적인 검토와 각종 권리의 파악이 가능하면 내가 산 땅이 가치가 높아져 기대하지 않은 부를 가져다 줄 수도 있다. 박선의 바로부동산 대표의 도움말로 땅을 보는 능력을 키우는 방법과 가치를 높이는 방법에 대해서 살펴보자. <편집자 주>


▲기본은 공적장부를 보는 능력이다=어떤 땅이든 그 땅을 어떻게 사용할 수 있는지는 각종 공부에서 규정하고 있다.

소유자든 아니면 필요에 의해 토지를 매입하고자 하는 사람이든 그 목적에 부합하는지 판단을 해야 한다. 그러기 위해선 각종 공적장부(토지대장, 임야대장, 토지이용계획확인원, 등기부등본 등)를 보는 능력이 필요하다.

토지의 매입과 등기에 관련된 각종 서적을 한두권쯤 읽어보기를 추천한다. 땅에 대한 소유권, 이용권, 공법적 규제에 대해 법규점검을 하고 용도지역, 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제의 검토 등을 완벽하게 할 수는 없다.

하지만 최소한 땅 투자에 직접 연관이 있는 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 각 자치단체의 개발계획과 추진하려는 주력사업에 중점을 두고 관심을 가져보자.

사례로 개발이 진행되는 곳, 택지개발지구, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지ㆍ개통지, 그린벨트해제 예정지 등 장래의 호재를 확인하는 것도 목적지의 땅에서 수익을 기대할 수 있다.

▲잘생긴 토지가 인기도 좋다=땅의 모양새나 현재 상황만을 판단의 기준으로 놓고 볼 것이 아니라 땅의 가치를 극대화하느냐가 최대의 관심사다.

땅의 모양 즉 인접 땅과 경계가 명확한가 아니면 제멋대로 인가에 따라 가격은 차이가 난다. 사례로 주변의 도로나 토지보다 낮거나 높아서 현재 상태로는 용도변경과 사용을 할 수 없는 땅이라 해도 가치는 있다.

땅을 적법한 절차를 거쳐서 성토를 하거나 토사 채취허가를 받아서 이용목적에 적합토록 약간의 성형을 하면 가능하다.

모양이 안 좋은 토지는 인접 토지를 인수, 합병, 분할하는 등의 방법으로 가치를 높일 수 있다.

땅의 모양을 정렬하면 과거와는 다른 가치의 상승효과를 누릴 수 있다. 또 땅의 경사도도 살펴봐야 한다. 지상에 어떤 수목이 식재돼 있는가도 중요하다.

농지는 경사도 15도 이상의 한계농지는 용도변경이 어렵지 않게 가능하다. 하지만 임야는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가를 받기 어려워 주의해야 한다.

▲주변 환경을 예의주시해라=땅의 가치는 도로와 주변 환경에 의해 결정되는 경우가 많다. 땅 가치 상승의 가장 중요한 요소가 도로와 주변 환경이라 해도 과언이 아니다.

도로와 떨어져 접근성이 떨어지고 대중성이 없다면 가치가 낮다고 판단해도 된다.

주변에 혐오시설, 기피시설이 인접해 있으면 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수 있다. 하지만 장기간 땅에 투자를 계획한다면 시각이 달라진다.

혐오시설이나 위험시설에 인접한 땅도 적극 검토의 대상이 될 수도 있다. 이러한 시설로 매매가 잘 되지 않아 시세보다 가격이 낮게 형성될 수 있다. 장기적으로 인근지역이 개발되면 이러한 시설들은 다시 외곽 지역으로 이전하는 경우가 많기 때문이다.

▲자기 분수를 알아라=모든 투자에 공통적인 사항은 내 능력 범위내에서 투자가 이뤄져야 한다.

타인의 성공사례를 답습하는 것도 내 능력의 범위내에서 결정을 해야 한다. 자칫 능력을 벗어난 투자는 돌이킬 수 없는 과오를 남길 수 있다.

본인이 직접 공개되지 않는 고급정보를 찾아내는 노력으로 손품과 발품을 팔아야만 좋은 정보를 얻을 수 있다. 투자의 성공은 외부의 요인이 아니라 내부의 노력에 좌우 된다는 것이 불변의 진리다. /조성수 기자 joseongsu@