임차인 임차권등기 말소의무 보다 임대인 임차보증금 반환의무가 우선

<재밌는 법률상식 Q&A>

[질문]
갑은 2008년 7월 20일 대전시 중구 소재 을소유 주택을 임차보증금 1억원, 임차기간 2년으로 임차했습니다.

임차기간이 만료된 이후도 을이 임차보증금을 반환하지 않고 근무지의 변경으로 주거지를 옮겨야 하는 상황에서 갑은 주택임대차보호법상의 임차권등기를 했습니다. 을은 이후 갑에게 임차보증금을 지급해 줄 예정이나 갑이 임차권등기를 말소해주면 이와 동시에 임차보증금을 반환하겠다고 주장하고 있습니다. 갑은 을의 요구를 받아들여야 하는지요.


[답변]
주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못했지만 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출이 필요한 임차인이 '주택임대차보호법'에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 필요가 있습니다.

이러한 필요에 부응해 주택임대차보호법은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득합니다.

또 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

임차권 등기 이후은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 정하고 있습니다.

위 사안의 경우 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위해 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제됩니다.

판례는 '주택임대차보호법의 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료했음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 됩니다.

이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위해 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아닙니다.

특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무' 라고 했습니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)

따라서 갑은 을의 요구를 받아들이지 않고, 을에게 임차보증금을 반환 받은 후 임차권등기를 말소시켜주면 될 것입니다.

또 위와 같은 경우 갑이 임차권등기가 말소되지 않았다는 이유로 보증금반환을 계속 거부한다면 보증금 반환의무가 이행지체 상태에 빠지게 되므로 임차인에게 보증금반환의무의 이행지체에 따른 지연손해금까지 지급해야 할 의무가 추가로 발생합니다./대한법률구조공단 대전지부 (무료법률상담 ☎132)