사람 모이는 '알짜목' 돈도 모인다

■ 수익형부동산 보는 눈 키우기

최근 부동산 시장이 침체기를 맞고 있다는 것은 누구나 다 아는 사실이다.

정부가 부동산 경기 부양대책 즉, 각종 규제완화책 발표를 준비중인 것으로 알려졌지만 정책만 기대하기도 어렵다. 그래도 부동산 시장은 재테크, 노후대비 등 유용한 투자수단인 것은 변하지 알는 불변의 법칙이다.

특히 기준금리가 0.25% 인상됐지만, 소자본으로도 투자할 수 있는 수익성 부동산인 상가주택 및 상가에 대한 관심은 꾸준하다. 상가주택은 번성하는 도심지역의 중심 사거리에 위치한 것은 진리로 투자가치가 있다.

또 임대가 비율이 매매가의 60% 이상이라면 투자할 만한 가치가 있다. 박노귀 한국공인중개사협회 대전시지부장(직무대행)의 도움말로 수익형 부동산 투자시 유의해야 할 사항 등을 짚어보았다.<편집자 주>


▲수익형 부동산은 철저히 입지중심으로 봐야 한다= 동일 지역 내 상권이라도 교통환경, 외적 인프라(은행, 관공서, 쇼핑몰)에 의해 인구 유동 동선이 결정된다. 미래가치 요소에 따라 유동동선의 흐름을 반영해 분석해야 한다.

파리가 먹을 것을 발견하면 순식간에 떼로 몰려와 먹이를 먹어치우듯이 사람이 몰리는 지역의 상가는 회전율도 높다. 이른바 유동고객이 많이 오가는 곳, 대규모 고밀도지구가 인근에 있는 곳이 바로 고객이 몰리는 곳이다.

지역은 쇠퇴하는 곳이 있으면 자연스럽게 성장하는 도심이 있다. 쇠퇴하는 도심은 점차 인구가 감소하기 때문에 장사하는데 애를 먹을 수 있다.

이에 따라 택지개발지구같이 사람이 늘어나는 곳, 성장하는 도심에 상가주택을 짓거나 구입해야 투자가치가 있다.

▲상업용지 비율이 낮은 지역을 선택하라=택지개발지구라면 택지개발지구와 총수용 가능인구 세대수를 포함해 상업용지비율을 검토해야 한다.

상업용지 비율이 높다면 상가의 총량이 늘어나고 경쟁점포의 수가 증가된다. 상권 형성 시에도 낮은 임대료가 형성될 수 있다. 특히 상가주택을 볼 때 이같이 상업용지 비율 등 전체를 못 보고 건물의 형태 등 나무만 보다 실수를 하는 경우가 있다. 상가주택이 쓸모 있게 지어져 있느냐는 나중 문제다.

상가주택은 주택이 아닌 상가의 위치, 즉 입지만 충족하면 건물이 연수나, 잘못 지어져 있어도 문제가 되지 않는다.

▲분양률이 높은 건물상가, 마을 입구를 선택하라=상가 건물 내 업종 간 시너지 효과를 고려, 입주업종이 다양한 건물을 선택하라. 건물이 비어있는 경우라면 인구 이동 동선을 고려하는 것도 좋다. 신규 상가 입점은 초기 상권 형성까지는 듬성듬성 입점하면서 형성된다.

시내 쪽에서 볼 때 마을 첫 입구에 자리 잡은 상가주택은 마을 사람들이 동선이 돼 고객의 주목을 받게 된다. 또 외부에서 들어오는 고객도 상품을 구매할 확률이 아주 높다.

마을의 중심부에 있는 주도로 상가주택도 동서남북에서 상가를 이용하기에 편리해 이용률이 가장 높게 나타난다.

▲실평수 23.1㎡ 정도 되는 상가주택을 주목하라=소규모 장사를 하는데 표준이 되는 크기이며 23.1㎡ 이면 어느 업종이든 가능하기 때문에 업종선택을 비교적 자유롭게 선택할 수 있다. 위치는 좋은데 상가면적이 작아 필요한 업종을 유치하지 못해 한계를 느낄 수밖에 없는 경우도 고려해야 한다.

▲매매가와 임대료 비율이 높은 곳을 사라=상가주택은 주택과 상가가 복합되다 보니 이중 목적을 하고 있다.

하지만, 주된 개념은 상가에 더 치중한 건물이다. 따라서 상가를 목적으로 지어져야 하며 상가를 임대 시 장사가 잘돼야 임대료도 좋고 상가 수요도 꾸준하다.

상가주택을 구입할 때 제일 먼저 분석 검토해야 할 사항은 매매가와 임대료의 비율이다. 통상적으로 임대가 비율이 매매가의 60% 이상은 돼야 투자하기 좋은 수익형 부동산이라고 할 수 있다. 매매가 대비 임대가 비율이 50% 이하이면 투자 시 주의를 요구한다고 볼 수 있다./조성수 기자