돈 빌려주고 소유권 이전등기... 청구권 가등기 설정했을 경우, 청산절차 밟거나 경매회수 가능

재밌는 법률상식 Q&A

[질문]
저는 갑에게 1000만원을 빌려주면서 그 담보로 갑소유의 주택에 소유권이전등기청구권가등기를 설정했는데, 갑은 변제기일이 지났음에도 위 돈을 변제하지 않고 있습니다.

위 주택에는 제 가등기에 앞서는 을의 근저당권(채권최고액 1500만원)이 설정돼 있는바, 어떻게 하면 빌려준 돈을 쉽게 받을 수 있는지요.


[답변]
귀하가 갑에게 돈을 대여하고 그 담보조로 갑소유의 주택에 소유권이전청구권가등기를 했다면, 이것은 담보가등기로서 '가등기담보등에관한법률'에 의해 담보권실행의 절차를 밟아 채권을 회수할 수 있습니다.

담보가등기권리자는 그의 선택에 따라 청산절차를 밟아 채권 대신에 목적부동산의 소유권을 취득하든지 아니면 법원에 목적부동산의 경매를 신청해 채권을 회수할 수 있습니다.

우선, 채권자는 목적부동산의 시가를 평가해 그 평가액에서 채권액을 공제한 금액, 즉 청산금액을 채무자에게 통지하고 2개월간의 청산기간이 경과한 후 청산금을 지급하고 가등기에 기한 본등기를 청구해 소유권을 취득해 채권회수에 대신 할 수 있습니다.

그리고 그 주택에 저당권 등 선순위담보권이 설정돼 있으면 선순위담보권에 의해 담보된 채권액도 함께 공제하고 청산금을 정해야 합니다.(가등기담보등에관 한법률 제4조 제1항)

담보권실행의 통지에 관한 판례에서도 “가등기담보등에관한법률에 의하면 가등기담 보권자가 담보권실행을 위해 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 소정의 청산금평가액 또는 청산금이 없다고 하는 뜻을 채무자 등에게 통지해야 합니다.

이때의 채무자 등에는 채무자와 물상보증인뿐만 아니라 담보가 등기 후 소유권을 취득한 제3취득자가 포함되는 것이므로, 위 통지는 이들 모두에게 해야 하는 것입니다.

채무자 등의 전부 또는 일부에 대해 통지를 하지 않으면 청산기간이 진행할 수 없게 되고, 따라서 가등기담보권자는 그 후 적절한 청산금을 지급했다 하더라도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없으며, 양도담보의 경우에는 그 소유권을 취득할 수 없다”라고 했습니다.(대법원 2002. 4. 23. 선고 2001다 81856 판결)

또 채권자로서는 위와 같은 절차를 밟지 아니하고 법원에 담보가등기된 부동산의 경매를 신청한다면, 경매절차에서 담보가등기는 저당권과 동일한 취급을 받으므로 매각대금에서 채권최고액 1500만원의 근저당권 다음으로 우선배당을 받아 채권의 만족을 받을 수 있을 것입니다.

이에 따라서 귀하는 위 두 가지 방법 중 편리한 방법을 선택해 채권을 회수할 수 있을 것으로 보입니다. /대한법률구조공단 대전지부·무료법률상담 ☎132