'옆 땅'도 잘보고 사라

■ 한상수 한림부동산 대표

　부동산 투자시 가격이 싸다고 해서 무작정 토지를 구입했다가 투자에 실패하는 사례가 많다. 올바른 투자는 관련제도를 잘 알아야 한다. 이중 연접개발제한제도는 투자자들이 반드시 알아야 할 제도이다.

　내 땅 자체는 개발이나 건축하는데 법규상 문제가 없는데도 바로 옆 땅이 이미 개발됐다는 이유로 아무런 쓸모없는 땅이 되면 낭패다.

　연접개발제한 여부는 토지이용계획확인서 등 어떠한 서류상에도 확인되지 않아 반드시 지자체에 연접개발제한 여부를 확인 후 계약을 체결해야 한다.

　아무런 문제가 없는 토지를 구입해도 될 수 있는 한 빠른 시일 내에 개발행위허가를 얻어놓는 것이 현명하다.

　구입시는 아무 문제가 없었으나 2~3년 후 내 땅이 연접개발제한에 묶여 쓸모없는 땅으로 전락해 투자계획이 실패할 수도 있다. 한상수 한림부동산 대표의 도움말로 부동산 투자시 반드시 알아야 할 연접개발제한에 대해 살펴본다.<편집자 주>
　
　▲ 연접개발제한제도 = 비도시지역에서의 개발행위도 ‘선계획 후개발’의 원칙을 적용해 무분별한 개발을 규제해 국토의 효율적인 이용을 도모할 목적으로 도입된 제도다.

　연접개발제한이란 개발행위허가의 규모를 적용할 때 녹지지역, 관리지역, 농림지역 등 연접개발하거나 수차례 부분적으로 개발 시 이를 하나의 개발행위로 면적을 산정해 규모를 초과하는 경우는 개발을 제한하는 것을 말한다.

　연접개발제한은 주로 비도시지역에서 이미 개발행위허가를 받았거나 개발행위신청이 돼 있는 면적이 일정면적을 초과하면 인접한 토지의 추가개발을 제한하는 것이다.

　이는 녹지지역, 관리지역에서의 난개발방지가 주목적이다. 사례로 관리지역에서 허가받은 임야 A의 면적이 3만제곱미터(약 9075평)을 초과하면, A의 경계선으로부터 반경 250m (종전은 500m)내에 인접하는 임야 B는 건축물신축 등 개발행위가 제한된다.

　즉, 임야 A와 임야 B의 개발사업주체와 개발시기가 다르더라도 동일 개발사업으로 간주해 허가면적을 제한하게 된다. 다만 기존허가지와 신규허가신청지 사이에 폭 20m 이상의 하천, 공원, 철도 등 지형지물로 분리된 경우는 연접개발제한제가 적용되지 않는다.
　
　▲ 적용대상 = 연접개발제한규정이 적용되는 용도지역은 국토계획법상 도시지역 안의 녹지지역과 비도시지역인 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등의 토지가 해당된다.

　다만 인접지역의 허가방식이 대지조성사업, 지구단위계획일 경우는 규제대상에서 제외된다. 인접지역에 최근 3년이내 3만㎡이상의 전원주택단지가 들어서도 대지조성사업방식으로 개발됐다면 주변임야의 허가는 가능하다.

　연접제한이 개발행위허가만을 대상으로 하기 때문이다. 도시계획사업의 부지인 경우 또는 초지조성,농지조성,영림 또는 토석채취를 위한 경우는 면적산정에 포함하지 아니한다.
　
　▲ 연접개발제한의 예외 = 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료, 개발행위 허가 등에 의해 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도ㆍ일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로ㆍ하천 등 지형지물에 의해 분리된 지역이다.

　개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로, 일반국도, 지방도와 직접 연결된 지역이다.

　또 토지가 자연취락지역ㆍ개발진흥구역 또는 위락지구안 위치한 경우, 개발행위허가의 대상인 토지에 제1종 근린생활시설 또는 주택을 건축하는 경우, 공장중부지가 1만㎡ 미만인 공장부지를 종전부지면적의 50%범위 안에서 확장하는 경우 등이다.

　한편 산지관리법 개정으로 인해 생산ㆍ보전관리지역도 공장 증·개축이나 660㎡ 미만의 주택의 신축 및 제1종 근린생활시설신축 등은 연접개발대상에서 제외된다.
　　
　▲ 개발행위허가규모= 개발행위허가규모는 관련법률에 규정돼 있고 관리지역 및 농림지역은 아래면적을 한도로 시.군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있다.

　도시지역은 생산ㆍ자연녹지 1만㎡미만, 보전녹지 5000㎡미만이며 관리지역은 3만㎡미만, 농림지역은 3만㎡미만, 자연환경보전지역은 5000㎡미만이다.
　
　▲ 연접개발면적 산정기준 = 허가 규모를 계산하기 위한 ‘하나의 개발행위’에 포함되는 면적을 계산하는 방식은 거리방식, 분리구역방식의 두 가지가 있다.

　산지는 250m 거리 방식을 채택하고 있다. 하지만 산지 외 토지는 지자체에 따라서 거리방식, 분리구역 방식을 채택하는 곳으로 구분해 시행한다.

　연접개발제한 저촉 여부는 해당 관청의 개발행위 허가부서 등에서 확인해준다. 토지를 이용하고자 하는 수요자는 반드시 이를 확인해야 한다./조성수 기자 joseongsu@