계약은 반드시 소유주와 맺어라

등기부등본·신분증 확인 필수… 전입신고해야 임대차보호 효력 발생

현대사회의 삶의 방식이 변하면서 개인들은 원하든 원치않든 주거공간, 사무실공간을 임차해 사용하는 경우가 많다. 하지만 임대차시 사람들은 경험도 부족하고, 시간이 촉박한 이유 등으로 주변의 지인이나 검증되지 않은 사람의 설명만 믿고 임대차계약을 체결했다 낭패를 보는 경우가 많다.

이러한 경우 대부분은 상가임대차보호법, 주택임대차보호법 등 기타 안전장치를 취하지 않아서 애를 먹는 경우다. 임대차시 발생할 수 있는 피해를 예방하고자 박선의 바로부동산 대표의 도움말로 어떠한 점을 주의해야 하는지 살펴본다. <편집자 주>


▲임대차의 종류, 보호받을 수 있는 법=임대차는 주거용임대차와 비주거용임대차로 크게 구분할 수 있다. 주거용임대차는 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있다. 주거용임대차는 주택임대차보호법에 의해 임차인을 물론 임대인의 권리도 함께 보호를 하고 있다. 비주거용임대차는 상가임대차보호법에 의해서 보호를 받을 수 있다.

▲소유권자와 계약은 필수=원룸, 투룸, 단독주택, 다가구주택, 아파트 등 모든 임대차 계약을 체결시 반드시 소유권자와 계약을 맺어야 한다. 소개자의 말만 믿고 권리가 없는 사람과 계약을 맺었다가 손해를 보는 경우가 많다.

이를 방지하고자 번거롭지만 등기부등본과 신분증 등을 대조해 보는 세밀함이 필수적인 과정이다. 또 부동산에 대한 각종 권리관계는 소유자의 설명과 실시간 발급된 등기부등본을 통해 확인해야한다. 내·외부 시설물의 상태, 벽면 및 도배상태, 환경조건, 입지조건 등은 현장을 방문해 상호 확인이 필요하다.

이외 보일러와 화장실, 주방 부분의 설비는 꼼꼼하게 살펴야 할 부분이고 도배와 장판 여부도 사소하지만 분쟁의 소지가 있는 만큼 확실하게 해야 한다. 입주 전 각종 공과금의 정산과 향후 부담방법도 각자 개별적으로 계량기가 설치돼 있는지와, 공동으로 사용 시 분배의 방법 등도 협의하고 계약서에 명문화해 이로 인한 시비의 소지를 미연에 방지해야 한다.

▲공인중개사자격증, 중개사무소등록증 확인된 부동산 이용=모든 사항을 체크한다고 해도 각종 법규 등 규정에 어긋나지 않게 도움을 주는 사람들이 공인중개사들이다. 공인된 중개업소를 찾아서 아래 사항만 주의를 기울이면 크게 위험에 노출되지 않는다. 통상적으로 주변에 산재한 중개업소는 대부분 합법적인 요건을 갖추고 중개업을 영위하고 있다. 하지만 이 가운데 간혹 그렇지 못한 업소와 중개보조원이 있을 수 있다. 이것을 구분하고자 중개업소에는 반드시 공인중개사자격증과 중개사무소등록증을 게시해야 하므로 게시물 확인을 통해 구분할 수 있다.

▲보증설정을 증명할 수 있는 서류확인=중개사무소에는 법적으로 게시해야하는 게시물중 '보증의 설정을 증명할 수 있는 서류' 등의 게시물이 있다. 보증보험은 만일의 경우 중개사고 발생시 분쟁이 발생하면 공제약관에 의거해 손해금액을 청구할 수 있는 제도다. 손해를 입었을 경우 손해배상을 받지 못할 수 있기 때문에 반드시 확인해야 한다.

이같이 등록된 부동산 중개사무소와 중개업자를 찾아 중개거래를 한다면 임대차 시 발생하는 최소한의 피해를 보장받을 수 있다.

▲임대차에 의해 보호받을 수 있는 권리=임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 주택임대차보호법에 보호를 받을 수 있는 범위는, 다른 선순위자(근저당권자)보다 우선순위일 때는 전부 보장을 받을 수 있다.

대항력을 갖춘 경우는 국민주거생활의 안정보장, 소액임차인의 최소 주거생활을 보장하고자 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다.

보호대상 범위 내의 보증금과 최우선변제금의 한도는 다음과 같다.

과밀억제권역(서울, 인천, 안양 등) 6000만원(2000만원까지), 대전 등 광역시(인천, 군지역 제외) 5000만원(1700만원까지), 기타(지방, 광역시의 군) 4000만원(1400만원까지) 이하까지 보호를 받을 수 있다. 상가임대차보호법은 소액임차인에 한해 인정되는 권리로 최소한의 보증금반환을 보장하기 위한 영세상인 보호규정이다. 지역별 소액보증금 최우선변제액은 서울시는 4500만원이하(최우선변제액 1350만원), 수도권과밀억제권역은 3900만원이하(1170만원), 광역시 3000만원이하(900만원), 기타지역 2500만원이하(750만원까지) 등이다. /조성수 기자