저소득 소액임차인 '안심 보금자리'

주택 임대차보호법

서민들에게 주거만큼 중요한 것은 없다. 주택임대차보호법은 주택을 빌려 주거생활을 영위하고 있는 저소득층 소액임차인을 보호한다는 취지로 제정된 법률이다.

　대전시를 비롯한 광역시는 보증금 5000만원 이하의 임차인을 소액임차인으로 구분한다. 거주하던 주택이 경매 등으로 보증금을 회수할 수 없을 때 다른 채권보다 우선해 최우선 변제금으로 1700만원을 보호하도록 규정하고 있다.

　임차인은 대항력을 갖고자 주민등록 전입신고, 입주, 확정일자를 받아야 한다. 법률은 임차인의 안정적인 거주를 위해 계약기간을 1년으로 정했더라도 임대차보호기간을 2년으로 인정하고 있다.

　이와 같이 주택임대차보호법은 소액임차인을 보호한다는 취지에서 입법이 추진된 만큼 임대인은 재산권행사에 많은 제약을 받을 수밖에 없다.

　주택에 거주하는 소액 임차인과 임대인과 관련 있는 주택임대차보호법에 대해 송영애 예림부동산 대표의 도움말로 살펴본다.
　

　▲ 임대인이 주의할 사항 = 주택임대차보호법에서 임대인이 주의해야 할 사항은 임차기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 계약의 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있다.

　만료 전 1개월이 넘으면 계약은 갱신된 것으로 보며 이를 묵시적 갱신이라 하며 기간은 2년으로 법률에서 규정하고 있다. 따라서 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 계약의 갱신 거절을 통지해야 하며 그렇지 않을 경우 2년간 계속 연장될 수도 있다.

　그리고 묵시적 갱신이 됐다 하더라도 임대인은 법률이 정한 범위내에서 보증금 또는 차임(월세)을 1/20의 범위내에서 인상할 수 있다.
　
　▲ 임차인이 주의할 사항 = 임차인은 임대차기간이 만료됐으나 임대인으로부터 1월 전까지 계약갱신 거절의 통보를 받지 못한 경우 전과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 본다.

　임차인은 묵시적 갱신 기간에 임대차계약을 해지할 사유가 생겼다면 임대인에게 해지 통보를 하고 3개월이 경과하면 계약이 해지돼 보증금을 회수할 수 있다.

　임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하면 임차권 등기명령을 한 후 이사를 하더라도 보증금은 보호받을 수 있다. 임대인과 임차인 모두가 주의해야 할 경우는 주택의 매매거래가 있는 경우 임차인의 보증금은 새로운 임대인 즉 새로 집을 사는 사람이 인수하는 것으로 법에 명시돼 있다는 사실이다.

　그러나 임차인은 주택의 매매계약이 체결됨에 따라 계약의 해지를 요구해 보증금을 돌려받을 수도 있으므로 사전에 당사자 간 충분한 협의가 있어야 한다. 또 임대인이 금융권 대출 등을 목적으로 임차인에게 주민등록을 잠깐 옮겨달라고 부탁하는 경우가 있다.

　임차인이 이에 동의해 주민등록을 잠깐이라도 퇴거했다가 전입했다면 기존의 대항력은 소멸하고 전입일을 기준으로 새로운 대항력이 발생하게 된다.

　자칫 커다란 재산상 손해를 볼 수 있다. 임대차 계약기간중 보증금을 인상하는 경우에 새로이 확정일자를 받을 경우 역시 기존의 대항력은 소멸한다. 기존 보증금에 대한 확정일자를 유지하면서 인상된 부분만 추가로 확정일자를 받아야 안전하게 보호받을 수 있다.
　
　▲ 임대차 계약 시 주의사항 = 아파트와 같은 공동주택이 많이 생기면서 보증금도 통장으로 주고받으며 집주인의 얼굴도 모른 체 계약하는 경우가 많다. 또 최근에는 생활정보지나 인터넷 카페를 통한 거래도 늘어나는 추세다. 하지만 임대차보호법, 부동산의 권리관계에 대해 설명이나 내 재산권을 보호할 방법에 대한 설명이 부족하다.

　무등록이나 무자격자, 인터넷카페, 생활정보지를 통해 계약해서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 도 있다. 자칫 길고 지루한 법정싸움에 휘말릴 수도 있다.

　구청에 등록한 부동산중개업소는 이미 공인중개사 자격증을 취득해 소비자의 재산상 손해에 대해 배상을 할 수 있는 공제(손해보험)에 가입돼 있다.

　중개수수료 아끼려고 무등록중개행위자와 거래하다 위험에 휘말리지 말고 구청에 등록된 부동산중개업소를 이용을 권장한다./조성수 기자 joseongsu@