지하층에 습기 찰 경우 임대인 수리 의무

재밌는 법률상식 Q&A

[질문]
저는 대전 중구 소재 갑소유 건물의 지하층을 보증금 3000만원, 월세 40만원, 2년간 임대차계약을 체결해 2009년 5월부터 비디오방을 운영하고 있습니다. 그런데, 최근 비가 자주 내려 지하층에 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심해 임대인 갑에게 수차례 수리를 요구했습니다. 그러나 갑은 이를 미루고만 있는데 어떠한 권리를 행사할 수 있는지요.


[답변]
임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 해야 할 의무를 부담합니다.

임대인이 수선의무를 부담하는 판례는 '임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 정해진 목적에 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다'고 했습니다.

또 '임대인의 수선의무는 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 임대인이 부담한다'고 했습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). 그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선할 수 있어야 하며 수선이 불가능한 경우는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실(滅失)에 의한 이행불능의 문제가 생기고, 수선의무의 문제는 아닙니다.

임대인의 수선의무불이행에 대해 임차인은 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료 지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.

판례는 '임대차계약에 있어서 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행해 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 부분적으로 지장이 있는 경우는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다'고 했습니다.

따라서 위 사안은 지하실 부분은 통상 환기가 잘되지 않을 경우 수증기가 엉겨서 습기가 차는 현상도 있으므로, 원인을 잘 파악해 정도에 따라서 임대인의 수선의무 불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정해야 할 것입니다.

만일, 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생했고 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는 임대인 갑의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

또 임대차계약해지권을 행사할 수도 있고 임대인 갑의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용·수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다. /대한법률구조공단 대전지부 무료법률상담·☎132