공부를 공부하면 세금이 보인다

■ 부동산 공적 장부 바로알기

　부동산을 거래하기로 결정했으면 가장 중요하게 확인해야 하는 부분이 부동산과 관련된 세금이다.　부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세가, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세가, 양도할 때 양도소득세가 발생한다.

　보통 사람이면 이 정도 세금은 누구다 다 알 수 있고 인터넷 등에서 정보도 비교적 쉽게 구할 수 있다.　하지만 각각의 단계에서 세금과 밀접한 공적장부들이 어떤 것이 있는지는 잘 알지 못하는 경우가 많다. 부동산 거래 시 본인의 재산과 관련된 공부가 어떤 게 있으며 세금과는 어떤 밀접성이 있는지 살펴보자.<편집자 주>


▲등기부등본=등기사항을 기입하기 위해 등기소에 비치된 공적인 장부를 말하는데 부동산등기부가 대표적이다.

건물등기부와 토지등기부가 각각 존재해 집합건물인 경우 집합건물등기로만 확인할 수 있다. 토지에 별도 등기라고 명시돼 있으면 집합건물등기도 토지등기를 따로 확인해야 한다.

부동산 등기부의 용지는 표제부(부동산 자체에 관한 내용), 갑 구란(소유권에 관련된 내용), 을 구란(근저당 같은 소유권 이외의 권리 내용)의 3부로 돼 있다.

등기부는 접수한 순으로 편철하게 되며 1필의 토지 또는 1동의 건물마다 등기용지를 하나씩 사용한다. 등기부등본상에 소유권의 변동이 생기면 다양한 세금 문제가 발생한다. 등기부등본은 갑구에서 접수일이 세법상 의미가 있다. 부동산의 양도시기 또는 취득시기는 보통 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 말한다. 이때 등기접수일은 접수란의 날짜를 의미하기 때문이다.

과세대상 기록 장부 '비치 의무화'

▲재산세 과세대장=재산세 과세대상을 기록하는 장부를 말한다. 재산세는 물론 종합부동산세 과세대상을 판단할 때, 무허가주택을 확인할 때, 비사업용 토지의 중과세를 판단할 때 등 다양하게 사용된다.

지방세법상 시장·군수는 재산세 납세의무자 등에 대해 재산세과세대장을 비치해야 한다. 농업소득도 시장·군수는 농업소득세납세의무자의 과세대장을 비치·정리해야 한다. 기존엔 연간 농업소득금액이 기초공제액을 초과하는 자, 농지세대장만 비치·정리해 왔다. 하지만 현행 농업소득세는 모든 농업소득세과세대상에 대한 과세대장을 비치·정리해 세원탈루 등을 방지토록 했다.

소유자 등 토지현황 등록 등급표시

▲토지대장=토지의 소유·지번·지목·면적, 소유자의 성명·주소·주민등록번호 등 사항을 등록해 토지의 상황을 명확하게 하는 지적공부다.

토지의 현황을 명백하게 하고자 지권의 목적인 토지에 관해 지상권자의 주소·성명 또는 명칭 등을 등록하는 공부다. 토지와 관련된 여러 가지 정보가 들어 있고 토지등급이 표시돼 있는데 이 정보를 통해 세무신고 시에 필요한 개별공시지가 등을 구할 수 있다.

건축물 연혁 등 정보 기준시가 매겨

▲건축물대장=건축물의 연혁 등을 알 수 있는 공부다. 건축물대장 상의 신축연도 등은 건축물의 기준시가를 구하는 데 사용된다. 건축법에 따라 시장·군수·구청장이 관리하는 건축물 및 그 부지에 관한 현황을 관리하는 대장이다.

건축물의 소유·이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하고, 건축물 등기 시 필수적 근거서류가 된다.

주택·건축 등 각종 행정자료 산출 시 기본정보로 활용되고 부수적으로 건축물의 매매·융자를 위한 담보제공 등 이용하고자 하는 현황을 기재하고 보관해야 한다.

경작인 등 이용실태 파악 관리

▲농지원부=농지원부는 농지소유자나 경작하는 사람 등의 농지에 관한 여러 가지 내용을 담고 있다. 행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악해 이를 효율적으로 이용, 관리하고자 작성·비치한다.

농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성한다. 일반적으로 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면, 비사업용 토지 판단 때 사용되고 있다.

본인이 기존에 농사를 직접 경작했어도 농지원부를 작성하지 않았다면 조사 시점에서 작성하고 소급해 작성할 수 없다. /조성수 기자 joseongsu@