토지임차인, 임대인에 매수청구 가능...채무불이행 했을땐 청구권 못가져

[질문]
저는 주택소유를 목적으로 갑의 토지를 임차하고, 약 1000만원을 들여 신축한 주택을 등기한 뒤, 매년 쌀 두 가마를 임료로 지급해 왔습니다. 그러나 갑은 임대차계약기간이 종료되자 저를 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기해 왔습니다. 저는 갑의 청구를 받아들일 수밖에 없는지요.


[답변]
위와 같이 건물, 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때는 계약의 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.(민법 제652조)

또 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정됩니다. (대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결)

그리고 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 같은 법 제652조의 규정에 의해 무효라고 보아야 합니다.

토지임차인의 매수청구권 행사로 지상건물에 대해 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계(동시이행의 관계)에 있는 채무가 됩니다.(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결)

그러므로 갑이 계약의 갱신을 원하지 않는다면 귀하는 갑에게 매수청구를 할 수 있다고 할 것입니다. 그러나 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다는 것이 판례의 태도입니다.(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결)

토지임대차에 있어서 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우는 토지임차인으로서 토지임대인에 대해 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없으며(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결, 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결), 주택이 멸실(滅失)한 때에도 매수청구권을 주장하지 못할 것으로 보입니다. /대한법률구조공단 대전지부·☎132