가능성 있는 저평가 토지 서두르지 말고 기다려라

계절적으로 이사철이었던 지난 2∼3월이 지나며 임대시장도 다시 한산해졌다. 한동안 소형 아파트의 전세는 물건이 나오기가 무섭게 거래됐고 일부 월세까지 영향을 미치기도 했다.

또 급기야 소형 또는 중형 아파트 매매 및 일반주택 임대차로 이어지는 현상도 일어났다. 연초 각 회사, 기관의 인사철을 맞아 대전으로 추가 유입된 공사, 공무원 등 인구유입도 한몫한 것으로 보인다.

▲ 송영애 예림부동산 대표

하지만 하반기 도안신도시가 입주하기까지는 주택거래는 활발하지 않을 것이며 일부 토지거래만 소폭 늘어날 것으로 예상된다.

송영애 예림부동산 대표의 도움말로 좋은 땅을 고르기 위한 기본적인 사항에 대해 알아본다. <편집자 주>


▲ 중소형아파트, 토지로 수요자들의 인식변화 = 최근 소형아파트의 강세와 아파트 전세의 품귀현상은 다방면의 요소에 의해 맞물린 현상으로 판단된다.

소비자들이 주택을 매입해 활용하는 것보다 전ㆍ월세 등으로 주거문제를 해결하는 또 다른 인식변화도 영향을 미쳤다.

또 대전은 올 하반기 이후로 입주 가능한 물량이 집중돼 있었다.

최근 수년간 정부의 주택정책 변화를 보면서 주택분야에 현금을 묶어 두는 것보다 전세의 방법으로 현금 유용성이 보장되도록 지켜보자는 측면도 있는 것으로 보인다.

정부는 미분양주택 해소 등을 위해 양도소득세감면혜택 기간을 연장하는 방안으로 선회했다.

하지만 도안신도시 입주가 계획된 올 하반기까지는 당분간 주택 매매 및 임대차가 활성화되지 않을 전망이다.

한동안 논란이 된 세종시 수정안 및 원안 문제, 국방대 이전지역 확정과 현장방문 활동이 쉬운 계획적 요인을 고려해 일부 토지거래가 소폭이나마 상승할 것으로 예견된다.

▲ 토지투자는 장시간 인내가 필요 = 토지의 특성은 주택 및 상가와 달리 매입하는 순간부터 목돈이 묶인다.

아파트 등 건물은 매월 임대료가 발생하거나 전세로 투자한 금액의 상당액을 회수할 수 있지만 토지는 그렇지 않다는 사실을 명심해야 한다.

극소수 토지 임차료를 제외하면 수입이 전혀 발생하지 않기 때문에 금융부담을 느껴가며 투자하는 것은 절대 금물이다.

토지는 아파트보다 환금성이 떨어지기 때문에 양도소득세 등을 고려해도 최소한 5년 이상은 내다보고 투자해야 한다. 즉 토지투자의 첫 걸음은 장시간 인내가 절대적인 요소임을 명심해야 한다.

▲ 독창적인 발상으로 투자 = 누가 봐도 괜찮은 땅, 즉 도시주변이고 교통이 편리하고 이미 개발계획이 발표돼 곧 개발되는 토지라면 당연히 가격이 높다. 서민들은 사실상 투자가 불가능하다.

제한된 자금으로 투자하기 위해서는 장래 발전 가능성은 있으나 현재는 저평가된 토지를 골라야 한다.

예를 들어, 도로변 깊게 꺼진 땅, 토지모양새가 기형적인 땅, 진입로가 없는 땅 등은 소자본으로 얼마든지 투자할 수 있다.

이를 해결하기 위한 적절한 소요기간은 양도소득세 감면을 고려해서라도 반드시 보내야 할 시간이 필요하다.

깊게 꺼진 땅은 ‘흙 받음’을 통해 돈을 추가로 들이지 않고 주변토지와 높이를 같이할 수 있다.

기형적인 땅 등은 주변 토지를 추가 매입, 인접지주와의 토지사용 동의서 등 협상으로 적은 돈을 투자해 땅의 모양새를 잡고 진입로를 확보해 가치를 상승시킬 수 있다.

이를 극복하기는 쉽지 않으나 전문가들과 의사소통을 자주 하고 수회에 걸친 현장방문 활동과 전문서적 탐독 등 노력이 기본이 돼야 한다.

▲ 직무지식 습득을 위해 꾸준히 노력 = 최근 인터넷의 발달로 인해 각종 경매정보, 토지이용계획서, 토지대장, 등기부등본, 지적도 등을 손쉽게 접할 수 있다. 이에 대한 해독능력은 오직 자신의 노력의 산물이다.

호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로 들어가야 하고 최소한 상대하고자 하는 호랑이와 굴의 특성은 알아봐야 한다.

본인의 여건에 맞는 매물을 찾았다면 과감한 행동실천도 중요하다. 하지만 경솔한 행동은 아닌지 수십 번 검토하고 주변 전문가의 도움을 반드시 받을 필요가 있다.

토지투자는 아파트와 달리 유의할 것이 적은 임차료, 장시간, 금융비용 부담 최소 등 명심할 사항이 많다. /조성수 기자 joseongsu@