갑작스런 계약변경ㆍ공매 '보호막'

■상가임대차보호법

상가임대차보호법은 소액 주택임차인을 위한 주택임대차보호법이 있듯이 영세상인을 배려하는 취지에서 만들어진 법이다.

▲ 한상수 한림부동산대표

기존임대차관계가 어느정도 대등한 당사자관계로 발전해 일정 범위의 소액임차인들의 경제생활의 안정에 기여했다.

상가임대차보호법은 민법의 특별법으로서 지난 2002년11월 1일부터 시행됐는데, 법체계나 내용면에서 주택임대차보호법과 비슷하다.

한상수 한림부동산대표의 도움말로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 확정일자, 묵시적갱신계약, 임차권등기명령제도 등 상가임대차보호법에 대해 살펴보자.<편집자 주>

　
　▲ 상가임대차보호법의 적용대상 = 상가건물이 사업자등록 대상인 영업용 건물이며 비영리단체, 동창회 건물은 제외된다.

　임차인도 상가건물의 모든 임차인에게 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월차임환산액) 일정 금액 이하만 적용된다. 환산보증금은 보증금+(월세*100)으로 계산하며 지역별 기준은 아래와 같다.

　서울지역(2억6000만원이하), 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(2억1000만원이하), 광역시(1억6000만원이하), 기타지역(1억5000만원이하) 등이다.

　대전은 보증금 5000만원ㆍ월세 150만원에 임대차계약을 체결했다면 환산보증금은 5000만원+(150만원*100)=2억원으로 기준초과로 법의 적용을 받지 못한다. 즉 대전은 환산보증금이 1억6000만원이상이면 소액임차인으로 인정되지 않아 법에서 배제된다.
　
　▲ 대항력 및 우선변제권 = 건물소유권이 이전(매매)되는 경우도 건물을 인도받고 관할세무서에 사업자등록을 마친 임차인은(건물의 점유와 사업자등록) 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있고 확정일자를 받지않았도 인정된다.

　우선변제권은 건물을 인도받고 사업자등록을 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매, 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

　우선변제권은 대항력+확정일자로 표시할 수 있고 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받아야 인정된다.

　확정일자란 임차인(세입자)이 건물주(임대인)와 임대차계약서를 작성하고 관할세무서 서장이 그 날짜에 임대차 계약서가 존재함을 인정하고 계약서에 확정일자부 번호와 도장을 찍어주는 것이다. 주택임대차는 동사무소에서 확정일자를 받고 상가는 관할세무서에서 확정일자를 받는다.
　
　▲ 소액임차인의 최우선변제권 = 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 경매기입등기전에 대항력(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우는 건물이 경매로 넘어가도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제받을 수 있는 권리다. 확정일자 없어도 인정된다는 점에서 우선변제권과 다르다.

　소액임차인에 한해 인정되는 권리로 최소한의 보증금반환을 보장하기 위한 영세상인 보호규정이다. 지역별 소액보증금 최우선변제액은 서울시는 4500만원이하(최우선변제액 1350만원), 수도권과밀억제권역은 3900만원이하(1170만원), 광역시 3000만원이하(900만원), 기타지역 2500만원이하(750만원까지) 등이다.
　
　▲ 계약갱신요구권 = 임차인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하도록 하는 것이다.

　임대차기간이 사실상 5년간 보장되며 몇 가지 예외규정이 있다. 아래의 경우는 상가임대차보호법상 임차인인 경우도 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.

　임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이다.
　
　▲ 묵시적갱신 = 임대인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월사이에 임차인에 대해 계약갱신거절의 통지, 조건변경 통지를 안한 경우는 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일조건으로 재임대차로 본다는 규정이다.

　이경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 돼 임차인은 언제든지 임대인에 대해 계약해지의 통고를 할 수 있다.

　임대인은 통고를 받은날부터 3개월 후에 효력이 발생, 계약이 종료되는 3개월 후 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려줘야 한다.

　또 임대료 인상한도를 연 12%로 제한하고 있고 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율도 15% 이내로 제한하고 있다.
　
　▲ 임차권등기명령제도 = 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청하는 제도다.

　명령을 받으면 보증금을 반환받지 못한 상태에서 상가의 점유를 이탈해도 주택과 같이 대항력이 유지된다. 상가가 제3자에게 경.공매나 매매로 넘어가도 보증금을 안전하게 반환받을 수 있도록 한 제도다./조성수 기자 joseongsu@