입찰하라, 얻을 것이다

부동산 경매 절차 - 2

경매절차는 채권자, 경매신청 접수, 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 이뤄진다. 지난해 부동산 경매절차 1회에서는 채권자, 경매신청 및 접수단계에 대해 알아봤다. 이번회는 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 경매절차에 대해 상세하게 점검해봤다.

부동산경매는 부동산 재테크의 유용한 수단으로 기회를 잘 활용하면 시중가보자 저렴하게 알짜 물건을 선택할 수 있다. 점점 대중화되고 있는 부동산경매의 상세 절차에 부동산경매 전문포털 지지옥션(www.ggi.co.kr)의 자료를 활용해 살펴보자. <편집자 주>　


◇ 매각기일

▲입찰=기일입찰은 도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요하다. 기간입찰일 경우는 정해진 기간 내에 기간입찰표와 보증금 납부 증명서류를 첨부해 해당 경매계로 접수하면 된다.

사례로 서울지역의 입찰은 오전 10시부터 실시되며 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 한다.

공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출하면 된다.

▲최고매수가신고인 결정=집행관은 해당 경매사건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호칭한다.

이후 공유자 매수신고나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결한다.

최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환된다. 최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포함된다.

◇ 매각결정기일

▲매각허부결정=법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할지 여부를 매각기일부터 1주일 뒤인 매각결정기일까지 결정·선고해야 한다.

미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당한다.

매각허가가 있을 때까지 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서상 중대한 흠이 있을 때 등은 매각허가에 이의를 신청할 수 있다.

법원은 이해관계인의 매각허가에 이의신청이 정당하거나 과잉매각되는 경우는 매각불허가 결정을 내려야 한다. 최고가매수신고인은 법원의 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득한다.

▲즉시항고, 재항고= 이해관계인은 법원의 매각허부결정에 대해 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있다.

즉시항고 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시항고는 받아들여지지 않는다. 즉시항고는 이해관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있다.

즉시항고를 제기한 자는 항고장에 항고이유를 구체적으로 적시해야 하며 매각대금의 10%에 해당하는 항고보증금을 공탁해야 한다.

채무자와 소유자는 항고가 기각, 각하되면 공탁한 항고보증금을 돌려받지 못한다. 이외 이해관계인은 항고를 제기한 날로부터 각하결정이 날 때까지 연 20%의 지연이자를 제외한 금액만을 돌려받을 수 있다.

즉시항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고할 수 있다.

◇ 대금납부

▲소유권이전등기촉탁=매수인은 매각허부결정에 즉시항고가 없으면 법원이 정하는 기간까지(보통 매각허가결정확정일 1개월 후) 보증금을 제외한 매각대금을 법원에 납부해야 한다.

매각대금을 납부한 후 매수인이 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서와 등록세영수증 등을 첨부해 제출한다.

이후 법원은 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정 말소등기를 등기관에게 촉탁해야 한다.

▲배당=매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 이해관계인과 채권자에게 이를 통지해야 한다. 통지를 받은 이해관계인과 채권자는 1주일 내에 채권계산서를 법원에 제출해야 한다.

법원은 배당기일 3일전까지 배당표를 작성해 법원에 비치하고 채권자와 채무자가 열람을 요구할 경우 이에 응해야 한다.

채권자는 배당기일에 출석해 배당에 이의를 진술할 수 있으며, 배당이의의 소를 제기할 수도 있다.

▲인도명령, 명도소송=채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등은 인도명령 대상자이다.

매수인은 잔금납부 시 인도명령 신청서를 작성해 제출하는 것이 좋으며, 필요시 점유이전금지 가처분도 동시에 신청하는 것이 바람직하다.

대금납부 후 6개월 내의 기간에만 인도명령을 신청할 수 있으며 6개월이 지나면 명도소송을 제기해야 한다.

신청 후 1주일 뒤에 인도명령 결정정본이 채무자와 매수인에게 발송되며, 매수인은 인도명령결정 정본이 있어야만 강제집행이 가능하다. /조성수 기자 joseongsu@