임차권 등기후 배당요구 안한 임차인 이의제기 받아도 우선변제권 가져

<재밌는 법률상식 Q&A>

[질문]
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 을은 경매절차에서 배당요구를 하지 않았는데도 배당이 된 경우, 후순위 권리자인 근저당권자 갑이 위 배당에 대해 이의하여 배당액을 경정받을 수 있는지.


[답변]
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다”라고 규정하고 있다.

같은법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우는 그 임차 주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다.

또 판례는 “임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시 결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사 집행법 제148조 제4호의 '저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자'에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다”라고 하고 있다. (대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결)

따라서 을은 후순위권리자인 갑에 우선해 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.

또 배당요구 없이도 당연히 우선변제권을 갖는 자이므로 갑은 위 배당에 대해 이의 하여도 구제받을 수 없다 . /대한법률구조공단 대전지부·☎132