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■부동산 경매 절차-1

　부동산경매는 한국자산관리공사의 공매와 더불어 대표적 부동산 재테크 수단이다.
　최근 들어선 부동산 경매는 젊은층은 물론 부녀자층까지 다양하게 참여하면서 대중화되고 있다고 해도 과언이 아니다.

　투자자들에게는 재테크 수단으로 무주택자 서민들에게는 내 집 마련의 기회로도 활용할 수있다. 하지만 부동산 경매는 권리분석, 물건분석 등 함정들이 많아 초보자들이 쉽게 뛰어들었다가는 낭패를 보기 십상이다.

　부동산경매전문포털 지지옥션의 자료를 활용해 부동산 경매절차에 대해 모두 2회로 나눠봤다. 경매절차는 채권자, 경매신청 접수, 매각기일, 매각결정기일, 대금납부, 종료 등 순으로 이뤄진다. 이번 회는 채권자, 경매신청 및 접수단계 등에 대해 살펴보았다. <편집자 주>


　◇ 채권자
　

　▲ 경매신청서 작성 = 경매는 강제경매와 임의경매로 나뉜다. 강제경매는 경매신청시 첨부서류로 집행권원, 미등기 부동산일 경우 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류 등이다.

　사례로 도급계약서, 재산세 과세증명, 건축물사용승인서, 건축허가서 등을 첨부하면 된다. 임의경매는 담보권이 존재함을 증명하는 서류를 첨부하면 된다. 공통첨부서류는 토지대장, 건축물관리 대장, 등기부등본 등이다.

　▲ 경매비용 예납 = 경매신청에 앞서 경매절차의 필요한 비용을 경매 신청과 동시에 예납한다. 경매비용은 송달료, 집행관수수료, 감정평가수수료, 매각수수료, 신문공고비 등이다. 예납비용은 통상 청구액의 1~2%로 매각대금의 배당순서에서 가장 우선 변제받는다.
　
　◇ 경매신청
　
　▲ 경매접수 및 개시 = 경매 신청서가 접수되면 법원은 기재사항, 첨부서류, 인지첨부 여부 등을 검토해 심사한다. 요건이 적법하게 구비됐으면 법원은 경매신청 후 약 2주일 후 경매개시결정을 한다.

　경매개시결정은 압류의 효력을 갖고 있다. 법원의 경매개시결정에 대해 이해관계인은 법원의 개시결정 취소를 구하는 이의신청을 할 수 있다. 이는 매수인이 매각대금을 완납할 때까지 해야한다.

　임의경매는 절차상의 하자, 실체상의 하자 모두에 대해 이의신청이 가능하다. 강제경매는 절차상의 하자만 이의신청할 수 있다. 법원은 경매개시결정 후 7일 내 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일을 결정해 공지해야 한다.
　
　▲ 경매준비 = 채권자, 이해관계인에 대해 채권신고의 최고, 공유자, 임차인에 대한 경매개시결정을 통지한다.

　경매개시결정일로부터 3일 내에 집행관에게 부동산의 현황조사 및 보고서 작성, 제출을 명한다.
　집행관은 부동산의 현황 및 점유관계, 점유하고 있는자, 임대차 관계 등을 조사한 후 현황조사보고서를 2주일내 제출해야 한다.

　현황 조사와 마찬가지로 법원은 경매개시결정일로부터 3일내 감정평가사에게 부동산의 감정평가를 명한다.

　법원은 감정평가 가격을 참고해 부동산의 최저매각가격을 결정하며 통상적으로 1회차 경매의 최저매각가격은 감정평가금액이다.
　
　▲ 매각조건의 결정 및 매각물건명세서 작성 = 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 법정매각조건은 최저가 미만 매각 불허, 무잉여시 경매취소 등이다.

　특별매각조건은 법원 직권, 이해관계인의 합의에 의해 변경한 조건으로 재매각 시 매수신청한다.

　보증금을 최저가의 20%로 증액, 분할매각을 일괄매각으로 변경하거나 농지의 경우 농지취득자격증명을 제출케 하는 것이다.

　법원은 매각물건 명세서를 작성해 매각기일 14일전까지 공고하며 매각기일 1주일전에 법원에 사본을 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야 한다.

　응찰자는 매각물건명세서를 통해 매수 후에도 인수해야 하는 권리, 취득할 수 있는 범위 등을 확인해야 한다.

　만약 매각물건명세서에 중대 하자가 있으면 매각허가에 대한 이의신청, 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있다.
　
　▲ 신문인터넷 공고 및 물건자료 열람 = 법원은 매각기일 14일전까지 소재지, 매각 및 매각결정기일 등을 신문과 법원 게시판에 공고한다.

　인터넷 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에도 공고해야 한다. 경매 부동산에 응찰하는 사람은 인터넷, 법원을 통해 경매사건의 물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 반드시 열람해야 한다. 자료 열람을 통해 해당 물건 응찰 여부를 결정하면 된다. /조성수 기자 joseongsu@