집주인 “전세 안나가 보증금 못줘”

세입자 “그럼 임차권 등기 신청을” - 주택임차권등기명령제도

　주위에서 집주인과 세입자가 임대보증금 반환문제로 승강이를 벌이는 경우가 흔하게 있다. 집주인은 돈이 없으니 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 하고 세입자는 이사를 위해 보증금을 받아가겠다는 태도다.

▲ 한상수 한림공인중개사 대표

　세입자는 이사가 필요할 때 보증금을 반환받지 못할 것을 우려해 이사를 못하는 경우도 종종 발생한다.

　이에 따라 주민등록을 이전할 수 없어 부부가 따로 살거나 자녀를 전학시키지 못하는 등 기존주택임대차제도에 문제점이 많았던 게 사실이다.

　이에 따라 정부는 임대차계약 종료 후 임차보증금의 회수가 가능하도록 ‘주택임차권명령제도’를 시행해 왔다.

　한상수 한림공인중개사 대표의 도움말로 임차권등기명령은 언제 어디로 신청하며 구비서류와 비용, 효과 등에 대해 살펴보자. <편집자 주>

▲임차권등기명령제도=정부는 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하면 임차인이 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 했다.

이에 대항요건 없이도 대항력과 우선변제권을 유지해 임차보증금의 회수가 가능토록 지난 1999년 3월 1일부터 '주택임차권명령제도'를 시행했다.

즉, 개정 전 임대차보호법은 임차인이 임차보증금을 반환받지 못하고 이사(점유이탈)를 하고 주민등록을 이전하면 대항력과 우선변제권을 상실, 보증금 반환이 어려워지는 문제점이 있었다.

개정 임대차보호법은 임차권등기명령제도를 신설해 임차인이 법원으로부터 임차권등기명령을 받으면 점유를 하지 않고 전출해도 대항력과 우선변제권을 인정 받을 수 있게 했다.

▲신청방법=임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 주택의 소재지를 담당하는 지방법원, 지방법원지원, 시ㆍ군법원에서 신청할 수 있다.

주택임차권등기명령신청서라 신청서와 서류를 첨부, 비용을 법원에 납부하면된다.

첨부서류는 ①세든 집(아파트) 건물등기부등본 1통 ②세입자의 주민등록등본(전입일 표시가 없을 경우는 주민등록초본) ③임대차(전세)계약서 사본 1통 ④부동산 목록(세든 집의 주소와 면적 등의 표시임) 등이다.

필요비용은 ①해당 시, 군, 구청 세무과에서 등록세 3600원을 납부하고 그 영수증을 갖고 법원에 간다 ② 법원에 가서 인지 2000원 ③송달료 1만5000원 ④대법원 수입증지 2000원을 납부하면 된다.

▲어떻게 처리되나=임차권등기명령이 신청되면 법원은 서면심리방식에 의해 임차권등기명령의 발령 여부를 심의, 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.

법원은 임대인에게 임차권등기명령등본을 송달해야 하며 임차주택의 소재지를 담당하는 등기소에 재판서등본을 첨부해 임차권등기를 촉탁해야 한다.

등기공무원은 촉탁에 의해 건물등기부에 임차권등기를 하는데 신청 후 임차권등기가 종료되기까지 약 2주일 정도 소요된다.

▲얻을 수 있는 효과=임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 등기시점을 기준으로 대항력, 우선변제권을 취득한다.

다만 소액임차인에 해당하면 소액보증금 범위 내에서 최우선변제를 받는다.

하지만 임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 주택을 이후에 임차한 임차인은 소액임차인으로 우선변제권이 없다. 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력, 우선변제권을 취득한 경우는 대항력, 우선변제권은 유지된다.

임차권등기 이후는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력, 우선변제권을 상실하지 않는다.

경매기입등기 전의 임차권등기권자는 따로 배당요구할 필요없이 배당받을 수 있다. 경매기입등기 후의 임차권등기권자는 권리신고 및 배당요구를 해야만 배당받을 수 있다.

대항력 있는 임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않는 한 소멸되지 않고 매수인(경락인)에게 인수된다. 그리고 임차권등기가 경료된후 이사를 했으면 임대인에게 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있다.

임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련된 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

▲주의할 점은=이같은 효과는 임차권등기가 마친 시점부터 발생해 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사, 전출해서는 안 된다.

이사, 전출 전에 반드시 등기가 완료된 사실을 확인해야 한다.

또 임차인이 대항력과·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 등기시점을 기준으로 대항력·우선변제권의 취득 여부를 판단하게 되는 점을 유의해야 한다.

한상수 대표는 “임차권등기 시 임차주택에 저당권 등 담보권이 설정돼 있으면 임차인은 임차권등기를 해도 우선 배당을 받을 수 없다”며 “담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선할 수 없어 주의해야 한다”고 당부했다. /조성수 기자 joseongsu@