주거용 임대땐 부가가치세 환급 못받아

사업용 사업때만 공제가능 사업자등록 서둘러야 혜택

얼어붙은 부동산 경기가 여러 부양정책에도 불구하고 회복되는 조짐은 별로 보이지 않는 가운데 금번에 명예퇴직을 앞둔 김명덕(55·가명)씨는 퇴직금과 그간 모아둔 여유자금으로 작은 오피스텔을 구입하여 임대수입으로 남은 여생을 자식들에게 손안벌리고 살겠다는 생각으로 쓸만한 오피스텔을 알아보고 있다. 임대사업자가 되면 어떤 세금문제가 있는지 궁금하여 본인에게 임대사업과 관련된 세금문제를 상담하러 온 것이다.

임대사업과 관련하여 첫째로 오피스텔 취득시 부가가치세 환급문제를 들수있다. 오피스텔 등 상가건물 취득자가 취득한 부동산을 본인의 사업용으로 사용하거나 사업을 영위하는 법인이나 개인에게 임대한다면 취득 시 부담한 부가가치세를 납부할 부가가치세에서 공제하거나 환급 받게 된다. 그러나 오피스텔 등 상가건물 취득자가 취득한 부동산을 부가가치세 면세사업용으로 사용하거나 본인이 거주 또는 주거용으로 임대하게 되면 취득 시 부담한 부가가치세를 환급 받지 못하게 되므로 주의해야 한다.

오피스텔 취득자가 부가가치세를 환급 받기 위해서는 오피스텔 매매계약과 동시에 관할세무서에 임대용 또는 사업용으로 사업자등록을 신청해 사업자등록증을 교부 받고, 오피스텔 양도자로부터 세금계산서를 교부 받아야 한다. 이때 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며 관할세무서에 부가가치세 환급신청을 해야 한다.

다만, 오피스텔을 인도받기 전에 계약금 이외의 분양대금을 분할납부하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우 계약금을 지급하기 전에 반드시 사업자등록을 하고 계약금과 각 중도금 및 잔금을 지급할 때 마다 분양사업자로부터 세금계산서를 교부 받아야 부가가치세를 환급 받는 데 지장이 없음을 유의해야 한다.

오피스텔 등 상가건물을 신축하거나 취득하여 임대사업용으로 사용하고자 하는 사업자는 되도록 빨리 사업자등록을 하는 것이 세테크 포인트이다. 둘째로 오피스텔임대와 관련하여 임대수입에 대한 부가가치세와 사업소득세 문제가 발생할 수 있다.

마지막으로 임차인의 월세소득공제부분도 고려하여야 할 것이다. 근로소득자들의 연말정산시 월세부분에 대하여도 국세청이 현금영수증을 대신 발급해주는 제도가 시행되니 오피스텔 등 임대사업자는 거주용으로 임대하고 있는 경우 사업자등록신청을 하지 않았더라도 임차인의 월세 현금영수증신청에 의해 임대내역이 드러나므로 다른 주택양도시 주택수 포함여부 등에 신경 써야만 한다.

단순히 임대수입만을 생각했다가 세금폭탄을 맞는 일이 없도록 평소에 임대관련하여 세금상담을 받는 것이 재산상 손해를 보지않는 첫거름이 될 것이다.