토지 경매땐 이용 확인계획서 꼭 확인

<재테크 한걸음> 지적공부 이해하기

우리가 토지 경매시 꼭 확인해야 할 서류는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 토지이용확인계획서 등이 있다.

이러한 서류를 지적공부라 하는데, 지적공부는 국가에서 토지의 물리적 상황 등을 확인하기 위해 별도로 만들어 놓은 공적 장부이다.

이 지적공부는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 총 28개로 구분하여 지목(예;전, 답 과, 대, 장, 임 등)을 등록하는데, 그 중에서 임야는 그 면적이 커서 다른 27개 지목과 함께 한 도면으로 표시할 수 없기 때문에 임야도를 별도로 두고 임야대장을 따로 두어 관리한다.

이에 따라, 지적도와 임야도는 서로 축척이 다르며, 지적도에는 임야가 표시되지 않고 임야도에도 임야를 제외한 지목이 표시되지 않는 것이다.

그리고 지적공부와 등기부등본의 기재가 서로 다른 경우가 가끔 발생된다.

이럴 때에는 어떤 것을 기준으로 해야 하나?

이는 기재사항이 사실관계인가 또는 권리관계인가에 따라 달라진다.

등기부등본과 토지대장이 다를 때 소재지, 지번, 지목, 면적 등과 같이 일반적인 기재사항이라면 토지대장을 기준으로 하는 반면, 소유권 기타 권리관계에 관한 사항이라면 등기부등본에 등기된 사항을 우선으로 한다.

토지대장에는 토지의 소재 지번, 축척, 지목, 면적, 소유자, 개별공시지가 등을 확인할 수 있으며, 이때 사실과 다른지 여부를 판단해야 한다.

이 중에서 특히 지목과 면적, 개별공시지가의 변동 폭 등을 눈여겨 봐야한다.

개별공시지가의 변동 폭이 갑자기 커지는 시기가 해당 지역의 개발 압력과 호재가 작용하고 있을 가능성이 크다고 봐야 한다.

위 지적공부 중에서 가장 중요한 것은 토지이용확인계획서가 있는데, 이는 토지의 공법적 규제를 쉽게 알 수 있는 서류로서 국가에서 정해 놓은 각종 토지의 용도 및 이용 제한 사항들을 개략적으로 판단하여 해당 토지의 가장 합리적인 이용방법을 모색하게 한다.

이 토지이용계획확인서는 해당 토지가 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중에 어는 지역에 속하는 지 알려주고, 더불어 토지거래허가지역 등과 같은 행위제한에 대해 알려준다.

이러한 토지이용계획확인서는 전체의 내용이 아니라 가장 기본적인 내용만을 알려주기 때문에 좀 더 자세한 내용을 알려면 해당 관공서를 방문하여 자신이 목적하는 대로 토지를 이용할 수 있는지, 또 다른 규제사항이 없는 지 등을 확인함으로서 성공적인 토지경매를 이룰 수 있다.